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[隼备买楼] 分类新闻   

加按界王拳不是随便乱用的

   2014年06月24日(Tue)
2014年06月24日(Tue)
【28Hse.com】  
政府口说打压楼市,但实际效果却是另一回事,两年前楼价都算贵(刚升破九七高位),当时买楼都有接火捧的感觉,谁不知两年楼楼价再升多两成,又造就了一班人有丁点纸上富贵。最近笔者就有一位朋友两年前用400万买了一层楼,现时估值约500万,询问笔者意见应否加按把套现的一笔钱用作首期买多层楼收租。

笔者未回应朋友的查询前,先和朋友计一计数,假设朋友当年用七成按揭,即借了280万,还了两年按揭,本金大概还了十馀万,即本金尚欠265万左右,假如按500万的估值加按,大概可按到350万元 (7成按揭),扣除上一笔按揭的馀额后,尚馀85万左右。

85万作为下一层楼的3成首期,可以买到283.3万的楼,这个价钱的选择也不少,可以买到嘉湖山庄的两房单位,也可以勉强买到荃湾中心的单位,再退一步,买层屯门、元朗的单幢楼也不错,这样说来答案必定呼之欲出吧!再看下去再说。

85万是朋友套现出来的金额,是需要找律师安排按揭契的,以500万的楼价计算,律师费一点也不便宜,幸好有银行的现金回赠帮补一下,应该够找数之馀还有少少钱落袋。然后,就是买楼的开支:佣金、律师费、印花税样样都系钱,以283万楼价计算,印花税、律师费、佣金总和大概是七万左右,差不多是加按套现85万的1成。

然后,就要考虑额外一层楼的维护开支,如管理费、差饷地租、利息支出,一个月总要用上数千大元,假如出租的话无疑可以应付这些开支,不过要把楼出租,就要好好遵守金管局的指引,只可以做五成按揭。

五成按揭下,85万的首期预算只能买170万的物业,以现时市况而论,恐怕只能买到一个车位吧。

事实上加按套现只可以在以下三个条件下进行:

1. 由高息按揭转为低息按揭,如09年由P-3.1 转到H + 0.65。
2. 由高成数按揭转为低成数按揭,如九成转七成 (可以搏升值加按)、七成转五成(可以自住楼变出租楼)令自己财务安排灵活一点。
3. 能够套现100万或以上。

假如以上三种条件一样也不符合,最好就是一动不如一静,因为套现的金额不多,又加重自己的负担,记著,按揭界王拳是绝招,不能常用,否则无力打人之馀随时弄到自己内伤!
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com