28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12328 3.37%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
[隼备买楼] 分类新闻   

私贷如何影响按揭批核

   2014年05月19日(Mon)
2014年05月19日(Mon)
【28Hse.com】  
我们知道按揭的批核条件中,其中一样是评估买家的还款能力,而还款能力按收入及现有欠债两个因素组成,最直接的想法是收入愈高,可以借得更多的钱,如果已有多笔贷款的话,又会对按揭批核有何影响?

现时金管局对银行批核按揭的指引如下,一般打工仔,本身无自置物业,有固定工作收入,即不是靠收租或炒股票为生,按现时按揭利率计算,借款人的按揭每月还款额不可超过借款人净收入的45-50% 。另外要做压力测试,计算借款人按现时利率加3厘的还款额,会否超过借款人净收入的60%。

所谓净收入指借款人收入减去每月借贷还款的金额,不过根据笔者的经验,这个说法是有误导性的,有些银行计算借款人的供款收入比率不是这样计算的,就让笔者来说明一下。

部份银行计算供款收入比率,是把所有贷款,包括私人贷款、信用卡欠款(包括分期付款的东西)、按揭还款一并计入每月还款金额内,再除借款人的收入来计算的,到底有甚么不同,就以下例子来说明一下。

借款人收入:35,000
每月其他贷款还款:10,000

假如借款人想用7成按揭买层400万楼,即是向银行借280万按揭,按现时利率2.15%,分30年每月供款,每月要还10,500元。

以30,000 元入息来说,应该绰绰有馀吧,可是借款人有其他还款每月10,000元,假如借款人以为真的是「净收入」来计算供款比率的话,借款人都会认为自己是足够计算的,因为净收入会是35,000-10,000, 即是25,000元,10,500元的还款额尚未占入息的50%,要按揭成功批核应该不难吧。

可是以总贷款还款额来计算的话,情况便不一样,借款人的总还款额是20,500元,差不多是总收入35,000元的60%, 即是供款比率超过金管局指引,按揭申请就会被拒绝了。

虽然并不是每间银行都会这样计算供款比率,为安全起见,买楼前最好都系还清贷款,避免申请按揭时失预算。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com