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[隼备买楼] 分类新闻   

新楼货尾单位对未来楼价的参考性

   2014年04月28日(Mon)
2014年04月28日(Mon)
【28Hse.com】  
地产代理高层发表对楼市前景的意见,近期新盘已减价和补贴印花税等优惠促销楼盘,不过销售数字远远不及新供应单位,令到新单位现楼货尾连升两季,累积有6,000个,若果升穿10,000个单位的警界线就会令楼价有大幅下跌的压力,地价亦会受影响。

楼价是一个很僵硬的市场,形象一点去讲,就像玻璃,不易弄花,但容易打碎,即是说,不容易有秩序下跌,但容易一下子大跌。因为楼价不像商品价格,是由供求决定,楼价大多数是由供应决定的。供求失衡只会令楼市小跌,例如金融海啸令股市由高位下跌接近三分二,但楼价只下跌两成多。因为2008及2009两年的私人单位落成量,只有8,000及8,200个,是自1997年至今为止供应唯一每年少于10,000的年份。

供应持续短缺,就算需求再下挫也不能动摇楼价甚多。

私人单位落成量自2010年起已回复正常水平至每年10,000个单位以上,而2008年以后卖地是越卖越多,再加上楼花期36个月的住宅单位已经可以在市场发售,所以未来数年大方向是供应上升。

不过凭货尾单位来判断楼价走势,甚至设定一个无数据支持的警界线作为楼价升跌的分水岭就未免词不达意。因为货尾单位可以长摆不卖,例如西九龙某楼盘仍然有一千个单位晒太阳将近十年仍未有销售打算。另外发展商近来流行用「唧牙膏」方式逐少逐少推盘,都可以令货尾单位的数量但不会对楼市有大幅下跌的压力,反而起好的楼不卖,令政府的预测失准,还会令楼市因供应短缺上升。相反,货尾数量下跌某程度上反映了卖多了楼,即是供应增加了。

货尾单位不能到达某水平就会令楼市大跌,但是货尾一下子全推出来,例如资金成本突然上升令发展商觉得持货很不化算,对楼市的冲击力都相当之大,未来资金成本只会上升,要期待明显的楼市调整,与其留意货尾单位数量,不如留意资金成本走势。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com