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[隼备买楼] 分类新闻   

分支家庭的购买力

   2014年04月17日(Thu)
2014年04月17日(Thu)
【28Hse.com】  
长实已公布即将推售三个大型新盘,分别为荃湾西站的环宇海湾,将军澳日出康城第4期致南天,及大埔凤园的岚山,三个楼盘合共提供四千多个单位,市场要消化要有一定难度。

随著政府对非本港永久居民徵收买家印花税(BSD)及双倍从价印花税以来,非本地居民买楼的个案已大幅减少,而去年一手楼销售条例通过后,发展商都是推出中小型屋苑甚至单幢物业为主,到底三个大盘排队推出市场,又能否有如此庞大购买力去承接,就要视乎物业所在地区的历史和人口结构。

香港是一个相对年青的都市,开埠至今只有百多年,而三大盘位处的荃湾、大埔及将军澳,历史最悠久的荃湾区也不过是55年左右。

按照现时的学历阶梯,由毕业到打几年工,再累积一点财富成家立室时,都应该是26-30岁的事情,也就是说,要一个社区有分支家庭需求,社区起码要有30年以上历史才会像样,否则区内的物业需求就只能靠外来人口填满。

按新市镇的发展年份推算,荃湾区有50年以上发展历史,足够形成庞大的分支家庭需求,而大埔也有30多年历史,也开始累积分支家庭需求,而将军澳虽然在80年代发展,但人口大量迁入应该是1995-2000年期间发生的,也就是说,将军澳区未能累积到分支家庭的换楼需求。

近来新楼销售有转势的迹象,无论是深水埗丰汇、元朗溱林及粉岭联和墟推出新盘都即日沽清,发展商以贴市价,甚至平过市价是新盘热卖的原因之一,可是也不能忽视分支家庭的购买力,因为深水埗、联和墟及元朗都是很久以前已经是墟市或者码头市集,累积的分支家庭需求更大。

所以就能解释为何珑山一号「咁贵都大把人买,还要即日沽清」。

长实三个大盘都各有缺点,例如环宇海湾接近高速公路、公众殓房、坟场等厌恶性设施,致南天接近心旷神怡的将军澳堆填区,岚山位置吊脚,缺乏足够交通及购物配套,按分支家庭需求作推论,环宇海湾应该最卖得,岚山中规中矩,致南天就要多动脑筋促销了。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com