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[隼备买楼] 分类新闻   

安倍晋三叫你地唔好买日本楼

   2014年03月13日(Thu)
2014年03月13日(Thu)
【28Hse.com】  
近日好多报导和财演都不停地推介海外物业,以回报高,楼价平为卖点,令到不少想买楼投资的人心动,认为外地物业价廉物美,又可避免交香港物业涉及的辣招税如SSD,BSD,DSD等。投资价值远比香港物业好。

以日本楼为例,不少物业都位处旺区,有铁路覆盖,但售价只系折合几十万港币左右,系香港随时首期都唔够俾,不过日本楼所涉及的税项都不少,首先买入物业要缴交销售税及不动产所得税,而持有物业以后每年都要缴交物业税及都市计划税,卖出物业又要俾所得税及住民税,相比起香港只需要俾印花税,物业税,差饷及地租,以及额外印花税就复杂得多。

以税率而言,香港的税评比日本低很多,以DSD为例,好多人为了避DSD而买海外物业,但系忘记了DSD最多也不过是4.25%,而一般打工仔最常买的300-400万就只不过系2.25%,可是日本的销售税和不动产所得税总和5-8%仍有一段距离,另外要留意日本将会加销售税来配合首相安倍晋三的三枝箭,预料销售税还有上升空间,到时日本楼和香港楼的税率差距只会更大。

另外卖出日本楼要俾所得税及住民税,5年内卖出的话约占楼价30%,5年后卖出也要俾15%,和香港的3年内10-20%,3年后无需交SSD又差了很远。

另一个要注意的风险是汇率风险,日本首相安倍晋三另一招刺激经济的箭就是压低汇价刺激通脤,自2012年尾开始日圆已下跌了约三成,但系通脤没有如预期般上升,可预见汇率再进一步下跌才有望令通脤达标,现时讨论日圆汇价会跌几多言之尚早,但下跌预期必定比上升高,赚了回报,却蚀了汇价,随时得不偿失。

香港少天灾,地震,就算层楼被变成凶宅,大不了可自住或租俾外藉人士,但系日本楼一遇上地震,就有可能成层倒塌,令到整个投资化为乌有。不要以为买了保险就有得赔,保险条款对于此等不可抗力的事件是不会赔偿的。

香港楼虽然贵,但系讲投资价值和资金流动程度是世界上数一数二好的,起码同租务相关的法例没有向租客倾斜,另外物业又可以加按套现,已经不是个个地方都做到,至少,近年热门的投资地区如日本的租务法例就偏向优待租客,而日本和国内是没有银行愿意承造加按按揭的。

加上语言,文化,政策等差异,买外地物业实在不宜只以回报率一项来判断是否适合投资。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com