28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12320 3.3%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
[隼备买楼] 分类新闻   

定息按揭等如买保险

   2014年03月05日(Wed)
2014年03月05日(Wed)
【28Hse.com】  
每逢美国放风收水,财爷或金管局主席就会走出黎警告香港热钱一走就会有加息压力,甚至会比美国更早加息。虽然每次发表该等言论后息口仍然纹风不动,各大小业主们可以继续沉醉在低息环境,不过总有人会被财金高官们的言论影响,寻求定息按揭产品以锁定风险避免受加息影响而增加每月供款。银行自然好乐意为这群风险规避(risk averse)者提供相关产品。

鉴于息口长期处于低水平,美国也声言长期维持低息水平,定息按揭产品并不流行,最近一次定息按揭热哄哄起来的要追朔至2013年5月左右,不过到7月部份银行也开始停止接受定息按揭产品,现时恐怕没有人会主动向银行叩门查询定息按揭产品吧,不过话分两头,就算有加息预期,银行提供定息按揭也是一项稳赚不赔的生意。

无论是甚么类型的贷款,包括私人贷款或按揭贷款,都是采用一个叫「78法则」,又称为年数合计法(sum of the years digit method)去计算某一时间点所支付的利息总和。对「78法则」有更深了解的读者朋友可以在Google搜寻「78法则」就有多个网页或讨论区去详细解说,笔者只引用此法则的精要,就是在此法则之下,借款人在还款初期的利息支出会较平均每月利息为高。

而坊间的定息按揭利率会较一般按揭计划高,而定息期越长,利率就越高,去年就有一间银行提供最长10年期的定息按揭计划,定息期间按揭利率为3.25%,比当时坊间一般按揭计划利率2.15%为高,根据「78法则」,都可以想像采用定息按揭计划的利息支出比一般按揭计划多,究竟有几多就要计一计数。

以一笔3,000,000元楼按,分30年供款为例子,采用一般按揭(假设年利率为2.15%),月供11,314.97,头半年利息支出为32,089.98 元,假如采用定息按揭,利率3.25%计算,月供为13,056.19元,头半年供款比一般按揭多10,447.32元,不过当中利息支出为48,548.95,短短半年利息支出多了16,458.97元,足够供一期楼有馀。

可能有人会认为多了几千元利息支出当买保险未尝不可,但是在开支角度就是将或然的事件(如加息)必然化,说得白一点,就像去赌廿一点见到庄有只ACE去买保险一样,无论结果如何庄家都稳收保险金。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com