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在香港购买物业

   2012年10月16日(Tue)
2012年10月16日(Tue)
【香港屋网讯】  
「买楼」对很多人来说是个重大的决定,事前应多做预备功夫,本文为你介绍买楼的一般程序和应注意的事项。

寻找单位

你可自行寻找合适的单位,或透过地产代理介绍。若你打算委托地产代理「搵楼」,紧记委托持牌地产代理,并签署《地产代理协议》,签署时要注意以下事项:

协议的有效期;
佣金及缴付佣金的时间;
委托的代理只代表你,还是同时代表你和业主(即「双边代理」),若是双边代理,该代理须如实告知双方,并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比率。

视察单位

「搵楼」过程绝不容易,你可能想多看几个单位。你可以利用「物业资讯网」的双语搜寻器查询楼宇资料,例如:实用面积、楼龄及许可用途。

「睇楼」时你应注意以下地方:

留意天花、窗台及墙壁有没有水渍,有水渍代表该位置可能曾经渗水;
检查电线、电掣、水管、厕所等设施是否操作正常;
视察单位有没有被改动过,若有疑问可徵询测量师的建议;
查询物业有没有占用公众地方;
查询单位内的家具、电器及装修是否连同单位一并出售,若是一并出售,必须在买卖合约上清楚列明;
查询物业正由谁占用、占用者的身分、占用者对物业所享有的权益。
检视楼宇四周,若发现有斜坡,要查询清楚维修责任谁属。

卖方的业权及产权负担

找到合适的物业后,不用心急签署任何合约,先确保你清楚卖方的业权及产权负担。

查询卖方是否以业权拥有人或其他身分出售物业。
查询卖方在签署买卖合约前,是否须要获得政府或其他机关的核准,以及是否须要缴付补价(如居者有其屋计划下的单位,业主须向香港房屋委员会缴付补价,以解除单位的转让限制,才可把单位在公开市场出售)。
查询物业有没有未清还的按揭、押记令、政府命令、租约等产权负担。
要求卖方保证有关单位没有违例建筑物,间隔没有被改动。
确保卖方在完成交易前可偿还有关物业的所有负债,如按揭、管理费、地租/地税、差饷等。
向管理公司查询有关大厦的业主立案法团或所有共同业主有没有牵涉于任何诉讼。
你可要求所委托的地产代理提供有关物业的土地登记册,以获悉该物业的产权负担。你也可自行上网查询,或徵询律师的意见。

若打算购置「楼花」或一手物业,你须注意若干事项,以下文章提供详尽的资料。

临时及正式买卖合约

临时买卖合约是于你跟卖方同意交易后签署的。这是一份具有效力及具约束力的法律文件,买卖双方必须依从。若有疑问,你应寻求法律意见。以下连结介绍临时买卖合约一般会包含的条款,以及其他相关资料。

更多关于临时买卖合约
正式买卖合约是由律师根据早前签订的临时买卖合约草拟,包含的条款更详尽,用作取代临时合约。你可在正式合约里加入特别条款,但不得跟临时买卖合约内的相关条款有所抵触。

印花税

政府就住宅物业的买卖协议徵收印花税,税率按楼价或价值而定。以下连结载有更多关于印花税的资料及网上服务。

楼宇按揭

选择楼宇按揭时,你可考虑以下因素:

物业估值及可做按揭金额;
还款年期;
利率厘订的准则;
利率调整后实施的时间;
提早赎楼补息及通知期;
按揭手续费、律师费及保险费等。
香港按揭证券有限公司提供按揭保险计划,协助减轻有意置业人士的首期资金负担。透过按揭保险计划,核准卖方(银行)可获提供高达三成的保险(可叙造按揭成数将因应按揭保险计划产品的合资格准则而有所不同),让银行叙造高达物业估值九成半的按揭贷款而无须承担额外信贷风险。详情请浏览以下网址。

交楼日期

在临时买卖合约上应订明:

物业完成交易的日期;及
交楼(连「交吉」)的日期。
注意:以上文章仅为一般指引,如有任何疑问,请查阅相关法例或徵询法律意见。