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2019年12月: 平均成交尺价 $11733 3.91%   (上月:$11292)
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银行员工按揭著数吗?

[28Hse 三地产焦点 第二百三十三期 2019年9月4日] 香港楼市炽热,楼价已超出一般市民的负担能力。有些公司为协助员工置业,会提供置业贷款或有关福利,如提供高成数按揭等,以解决首期资金不足的问题。

一般而言,金管局对银行按揭成数有明确的限制,对于首次置业的,购买$1,000万以下的物业按揭成数最高为6成;而购买$400万或以下的物业,买家最高可承造9成按揭。

要成功申请按揭,业主必须符合供款及入息比例,以及通过压力测试。以9成按揭为例,供款不可超过收入的50%,而在现行利率加3厘的压力测试下,供款不可超过收入的60%。

然而在银行业,有一种员工福利叫银行员工按揭,只要过到供款占入息比率,按揭成数将不受金管局限制。大多数银行会为员工提供特别优惠的按揭条款,包括高成数按揭(即低首期)、比一般低的按揭利率,令他们可以轻松上车。

综合市场及各银行内部员工的资料,个别银行可提供最高10成按揭,最高贷款额为底薪120倍,上限为$2,000万,而利率是最优惠利率(P)减4.5厘,部分银行设0.8厘为下限。

表面来看,此福利是上车恩物,但实质并不是很多人会选择享用,为什么呢?这主要是因为几方面的,(1)享用福利等于卖身公司、(2)没有任何回赠、(3)成为负资产的机会大、(4)所借的钱未足以置业。

无可否认,如果员工享用了银行员工按揭,形同签下「卖身契」,因为当他们离职或被裁员后,有关优惠就会失效,需向银行偿还优惠按揭成数与一般按揭成数的差额,最坏情况可能要卖楼才够钱。

事实上,银行裁员并不罕见,尤其是市况不明朗之时。近日汇丰银行裁员近4,750人,即使你决定不转工,但谁又可保证公司并不会辞退你?因此,为了减低风险,不少人会放弃有关福利。

除此之外,银行员工按揭是没有现金回赠的,相信是因为低息已帮员工节省了不少开支。而采用一般按揭的业主,可在罚息期完结后,再转按到另一间银行,及取得现金回赠,加加埋埋很大机会比低息更为著数。

另一方面,按揭成数愈高的,当楼市转势时,伴随风险也相对愈高,易沦为负资产,即是指物业的当前市值低于未偿还之按揭馀额。不过,其实业主有能力继续准时供楼,是不用担心的。

最后也是最悲哀的,可以借的钱仍未足以置业,假设你月入$3.5万,最多可借底薪120倍即是$420万。现时$500万楼下的物业买少见少,再加上银行员工按揭对物业楼龄有一定要求,可供选择的单位有限。

有些银行会用50减楼龄去计算最长还款年期,如果想30年供楼,就只可以买20年楼龄以下的物业。就此,如果买家想100%免首期买楼,可考虑一手新盘,近日部分单位都低于$400万,不过主要是纳米楼。

都是那一句,买楼要量力而为,银行员工按揭虽然有一定吸引力,但是要承受的风险亦相当高,选用之前真的要考虑清楚。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得187.97(反映2019/08/19至2019/08/25 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.22%,较上年同期下跌0.25%。

本周4个区都录得跌幅,当中九龙区跌幅最多,新报187.29,按周下跌0.40%,较上年同期下跌0.07%。其次为新界(西)区,按周下跌0.29%,最新录得167.7,较上年同期下跌2.20%。而港岛及新界(东)区分别录得197.01及199.89,按周分别下跌0.20%及0.05%,较上年同期分别上升1.85%及下跌4.28%。

上周成交个案

-- 旺角居屋富荣花园3房 $720万沽出 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近录得旺角居屋富荣花园8座低层B室成交,单位实用面积592平方尺,3房间隔,座向北面,以$720万(居二市场价) 沽出,实用面积平均尺价$12,162。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $560万易主 --
祥益地产分行经理林家伦表示,日前录得天水围嘉湖山庄3座中层C室,实用面积544平方尺,3房,减价$90万,获区外首置客以$560万承接,实用面积平均尺价$10,294,属市场价成交。

-- 铜锣湾龙涛苑1房 $536万获承接--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示,新近录得铜锣湾龙涛苑成交,单位为1座低层F室,实用面积290平方尺,1房间隔,座向西面望街景,获区外上车客以$536万承接,实用面积平均尺价$18,483,属市价水平。

-- 屯门恒福花园高层户 成交价$580万--
祥益地产分行经理林英杰表示,日前促成屯门恒福花园成交,单位为4座高层B室,实用面积529平方尺,3房2厅,累减$100万,成交价$580万,实用面积平均尺价$10,964,稍低于市场价。

新盘动向

-- 马鞍山峻源首推50伙 --
中信泰富旗下的马鞍山峻源公布首张价单,涉及50伙,实用面积介乎922至1,428平方尺,价单定价介乎$1,682万至$2,272万,尺价介乎$15,374至$19,284,买家最高可享7%折扣优惠。

-- 何文田傲玟上载楼书 --
由高银集团发展的傲玟,位于何文田常盛街17号,设有6座,提供401伙,标准单位面积介乎848至1447平方尺,间隔为2房至3房,以及设有26个特色单位,预计关键日期为2020年11月30日。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。