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2019年12月: 平均成交尺价 $11837 4.83%   (上月:$11292)
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土地储备能解决土地及房屋问题吗?

[28Hse 三地产焦点 第二百三十二期 2019年8月28日] 时常听到有人购买旧楼,用作放租之馀兼博被收购。事实上,要找到真正具有收购潜力的,并不是一件容易的事,再加上博中被收购的机会如大海捞针,涉及的风险很高。

无可否认,如果幸运地被睇中收购,回报很高,甚至可能较市价高出近1倍。近日就有天价收购的项目,市区重建局向上环皇后大道西/贤居里项目的业主建议,以实用面积尺价$24,051提出收购。

有人质疑是次的收购价过高,市建局指出价钱是按同区7年楼龄尺价计算,收购价高主要是过去楼市不断攀升而致。如果按此计算的话,1个实用面积350平方尺的单位,业主就可获约$842万的赔偿。

根据有关建议,业主需在60日内考虑是否接受收购,也可选择原址楼换楼,或启德焕然壹居的楼换楼单位。当物业收购手续完成后,亦会为合资格租客,提供特惠津贴及提供安置安排。

是次的收购价是历来最高的,较去年5月向同区西营盘崇庆里/桂香街项目业主提出的,以实用面积尺价$23,568收购,增加2%。可见楼价不断上升时,令收购价「水涨船高」,随时令收入被庞大的收购成本抵销。

然而,近日经济前景正面对很多不明朗因素,楼市有机会调整。有见及此,市区重建局行政总监韦志成早前发表网志,讲及若未来楼市下跌,早年以高价收购的重建项目,有可能现「高买低卖」的情况,对市建局的财政穏健造成一定压力。

他指出,为应对未来楼市可能出现的转变,市建局正建立「规划储备」,选择旧区适当位置,综合重建、复修、保育、活化及改造重设五大业务,尽早开展工程规划研究,以缩短前期项目评估时间,甚至可因应楼市下调之时,从储备中选择合适项目落实执行,以降低收购成本。

是的,土地供应问题困扰本港多时,笔者亦认同土地储备的重要性,出发点是好的,但问题是土地会用作重建什么房屋类型,是私楼、居屋还是公屋?另一方面,单从利益来看,对于早前高价收购的项目,市建局要如何处理?

市建局自2001年成立而来,重建项目主要是发展私楼,而发展的资助房屋暂时有2个,分别是「焕然壹居」及港人首置上车盘「焕然懿居」,而没有兴建任何公屋。

市建局是以自负盈亏方式营运,所以为确保日后建成和卖出的项目至少可收回成本,会选择发展私楼。所以,如果要达到有关目标,对于早前高价收购的项目,只可以成本转介至买家上,即是说很大机会兴建天价的豪宅,一般市民根本不可负担的。

因此,要令土地储备能发挥真正的作用,首先也是最重要的一点是,要改变市建局的营运方式,不是按利益行事,而是按不同阶层的住屋需要,而兴建不同的房屋类型,这才可令房屋资源公平分配。

香港公私营房屋比例失衡,如果政府继续只针对发展任何一边,房屋及土地问题是没法解决的。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得188.39(反映2019/08/12至2019/08/18 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.09%,较上年同期上升0.44%。

本周只有新界(西)区录得跌幅,新报168.19,按周下跌1.19%,较上年同期上升2.41%。而九龙区录得升幅最多,最新录得188.04,按周上升0.87%,较上年同期上升2.05%。港岛及新界(东)区分别录得197.41及199.98,按周分别上升0.02%及0.46%,较上年同期分别上升2.22%及下跌3.03%。

上周成交个案

-- 沙田第一城3房 $660万易主 --
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示,新近录得沙田第一城成交,单位为30座低层E室,实用面积451平方尺,3房连套房,座向西北,原开价$735万,减价$75万至$660万易主,实用面积平均尺价$14,634。

-- 天水围居屋天颂苑2房 $487万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,日前录得天水围居屋天颂苑F座低层8室成交,实用面积506平方尺,2房2厅,累减$23万,获区内首置客以$487万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$9,625,属市场价成交。

-- 将军澳新都城中层 $701.5万沽出--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示,新近录得将军澳新都城成交,单位为二期10座中层A室,实用面积441平方尺,以$701.5万获承接,实用面积平均尺价$15,907,低市价约5%。

-- 天水围居屋天盛苑高层户 成交价$512万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,日前促成天水围居屋天盛苑F座高层1室,实用面积650平方尺,3房2厅连套房,累减$18万,成交价$512万(居二市场价),实用面积平均尺价$7,877。

新盘动向

-- 将军澳Marini周五售500伙 --
由会德丰地产发展的将军澳Marini三度加推,涉及110伙,包括38个1房、50个2房、16个3房及6个特色户,实用面积由357至770平方尺,价单售价由$704.9万至$1,729.5万,尺价$17,974至$27,402。项目折扣优惠不变,维持21.5%。

项目将于本周五(30日)推出500伙作首轮销售。A组大手客须拣选及购买至少2个及最多4个指明住宅物业。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。