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2019年12月: 平均成交尺价 $11733 3.91%   (上月:$11292)
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银行停批楼花按揭,有什么解决方法?

[28Hse 三地产焦点 第二百三十期 2019年8月14日] 早几期提及的屯门「龙床盘」菁隽,大家还记得吗?此为目前一手例后全港最细新盘单位,由于不少单位售价低于$400万,可承造九成按揭,圆了不少市民的上车梦。

根据价单,新盘提供2种付款计划,包括60天付款计划及建筑期付款计划,分别照售价减15%及12%,再加上其他折扣优惠,买家最高可享楼价22%折扣。

成交纪录册显示,几乎全部买家选用60天即供计划,即是说业主要在签署臨约后60天内,即在9月13日前要缴付馀下的90%价楼,否则就会视为挞订,最少没收楼价5%的订金。

一般而言,买家的信贷纪录良好、符合供款与入息比率及压力测试的合格要求,银行便会批出按揭。然而万万想不到的是,买家在为菁隽申请按揭时遇到其他阻碍。

当买家申请按揭时,有部分银行称楼花按揭的限额已满,停止接受新按揭的申请;有银行指出发展商规模较细,过往并无成交纪录,故未能批出按揭,令买家大失预算。

如果在限期内未能限期内「上会」,最坏情况是上车梦碎。就此情况,买家可考虑转用建筑期付款计划,入伙后再申请现楼按揭,但是要面对其他问题,挞订风险亦有所增加。

首先,买家要多付3%楼价,有可能导致买家申请不到9成按揭,为何会这样?据金管局指引,只有$400万或以下才能承造九成按揭,如果你购买的单位现时是$390万,加多3%后,售价约$402万。

即是无法申请九成按揭,意味著买家要准备多一点首期,才可「上会」。由于菁隽最快于9月30日入伙,要在短时间内有钱补回差额,并不是一件易事,如果最终还是选择挞订收场,将多损失楼价的5%。

其实,这种非自身问题,而申请按揭被拒的情况,是否罕见?一般而言,银行提供楼花按揭时,会考虑多项因素,包括市场情况、风险评估、物业质素、楼花期等,从而提供相关安排,亦会设定贷款总额上限。

所以此情况并不算罕见,因为银行批出楼花按揭有一定风险,尤其是对中小型发展商的按揭审批会较为谨慎。而且每个楼盘都设定贷款总额上限,银行无法应付庞大按揭需求,所以满额时,银行会停止批出楼花按揭。

那如果买家因此而未能申请按揭,可以向发展商要求赔偿、或者不杀订吗?不可以的,因为新盘价单都会列明不论贷款机构是否批出按揭,选用相关付款安排的买家都有责任完成交易。

换言之,申请按揭是自己的责任,未能按时成功申请,发展商并不会负责。因此,为减少挞订的风险,买家应预备多一点金钱,以应付突如其来的情况。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得188.43(反映2019/07/29至2019/08/04 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.17%,较上年同期上升0.04%。

本周只有九龙区录得升幅,新报188.63,按周上升0.29%,较上年同期上升2.03%。而港岛区录得轻微跌幅,按周下跌0.29%,最新录得196.16,较上年同期上升1.66%。新界(东)及新界(西)区分别录得197.31及171.73,按周分别下跌0.62%及0.67%,较上年同期分别下跌3.66%及1.71%。

上周成交个案

-- 红磡环海.东岸低层户 $435万获承接 --
世纪21领先置业代理执行董事陈远礼表示,新近录得红磡环海.东岸成交,单位为1A座低层N室,实用面积194平方尺,开放式间隔,以$435万易手,实用面积平均尺价$22,423。

-- 屯门居屋兆康苑3房 $638万易主 --
祥益地产执行董事张才权表示,日前录得屯门居屋兆康苑M座中层8室成交,实用面积568平方尺,3房2厅,累减$17万,获区内换楼客以$638万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$11,232,稍高市场价成交。

-- 北角形品中层户 $630万易手--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示,新近录得北角形品成交,单位为中层C室,实用面积300平方尺,开放式间隔,外望景观开扬,获区外上车客以$630万承接,实用面积平均尺价$21,000,属市价水平。

-- 屯门兆麟苑中层户 成交价$540万--
祥益地产分行经理林英杰表示,新近录得屯门兆麟苑F座中层5室,实用面积554平方尺,拥开扬景观,成交价$540万,实用面积平均尺价$9,747,属稍低于市价成交。

新盘动向

-- 荃湾映日湾加推116伙 --
亿京发展旗下的荃湾映日湾加推116伙,包括开放式至3房户,实用面积由217至859平方尺,价单定价由$452.2万至$1,937.9万,尺价由$18,380至$22,560。项目最高折扣优惠维持7%不变。

其后,项目修改价单,当中有3伙减价,另有16伙加价。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。