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2019年12月: 平均成交尺价 $11851 4.95%   (上月:$11292)
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公屋供应恐断层,该如何解决?

[28Hse 三地产焦点 第二百二十八期 2019年7月31日] 房屋供应不足、土地短缺问题近年一直困扰香港,市民持续面对楼价高、租金贵、上车难的问题。而公屋轮候上楼时间屡创新高,截至3月,公屋申请约有25万宗,平均轮候时间为5.5年,上楼遥遥无期。

住屋是市民最切身关注的民生问题,有见及此,《施政报告》大篇幅提及土地及房屋的政策,当中「明日大屿」计划更是焦点,填海造地,估计中长期可提供不少于1.4万个住宅单位。

受近期修订《逃犯条例》事件影响,政府押后具争议的政策,立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨指,至少4项土地房屋政策受影响,如「明日大屿」研究拨款、横洲公营房屋第一期工程及土地共享先导计划等。

因此,短中期的房屋供应有所影响,或推迟4至9个月,估计至少1万个单位受阻。为了填补短中期的供应,谢伟铨认为推出4招,以重燃市民安居的希望。

4个建议分别为(一)考虑在规划为乡村式发展、受丁权案影响的政府用地,兴建临时过渡性房屋;(二)加强工厦改装过渡性房屋的政策诱因,如放宽年期、或承诺承担部分改建费用;(三)加快推行土地共享先导计划,并将公私营单位比例,改为八成建公营房屋;(四)加快公务员合作社重建。

坦白说,以香港现时的楼市情况来看,即使房屋政策有没有延后都好,增加过渡性房屋是必须的,尤其是公营房屋由明年开始便会出现断层,只供应1.74万伙,与目标2.8万伙相差1.06万伙,预计未来的轮候时间只会有升无跌。

以上的建议,笔者最认同的是加强工厦改装过渡性房屋的政策诱因。众所周知,工商大厦作住宅属违法,但事实上很多市民因为无法缴交高昂的租金,为求有瓦遮头,而逼不得已租住工厦。

面对房屋供应不足的困局,政府决定重启活化工厦计划,并加入新措施容许工厦改装作为期不超过5年的过渡房屋,但是计划反应冷淡,估计是因为改建费用不菲,而且不是永久的,业主宁愿铤而走险,照样非法的将单位租出。

如果政府愿意放宽年期、或承诺承担部分改建费用,相信会增加部分业主改建的意欲,因为现时业主要付出全数费用去改建,而且5年期限完结后,要将物业还原至当初的,对业主来说,这不是一件划算、值得投资的事。

假如活化工厦计划成功的话,可提供的过渡性房屋的数量,必然可以解决公屋供应断层的问题,但是现阶段政府似乎是著眼于「明日大屿」计划,重视长远 土地供应多于短中期供应。

「明日大屿」计划是一个备受争议的政策,今次计划押后审议,未知最后会照常推出,还是无限期押后呢。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得189.43(反映2019/07/15至2019/07/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.26%,较上年同期上升0.89%。

本周只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌1.61%,新报169.67,较上年同期下跌3.83%。反之,升幅最多的为港岛区,最新录得198.27,按周上升1.76%,较上年同期上升2.60%。而九龙及新界(东)区亦录得升幅,分别报187.56及202.27,按周分别上升0.08%及1.10%,较上年同期分别上升2.05%及下跌1.39%。

上周成交个案

-- 马鞍山海柏花园3房 $818万获承接 --
世纪21奇丰物业云海分行高级分行经理蔡蓓表示,新近促成马鞍山海柏花园4座高层A室成交,实用面积520平方尺,3房2厅,原开价$998万,减价$180万至$818万获承接,实用面积平均尺价$15,731,属市场价成交。

-- 屯门龙门居2房 $422.1万易主 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前促成屯门居屋龙门居4座高层D室成交,实用面积484平方尺,2房2厅,获区内首置客以$422.1万(居二市场价),实用面积平均尺价$8,721,属市场价成交。

-- 旺角海富苑高层户 $655万沽出--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近录得旺角海富苑成交,单位为海宁阁(A座)高层04室,实用面积538平方尺,座向东南望楼景,以$655万(居二市场价)沽出,实用面积尺价$12,175。

-- 天水围天盛苑海景户 成交价$580万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,新近录得天水围天盛苑N座高层2室易主,实用面积650平方尺,拥开扬海景,成交价$580万(居二市场价)购入,实用面积平均尺价$8,923,属市场价成交。

新盘动向

-- 佳明青衣项目命名为明翘汇 --
佳明集团旗下的青衣项目命名为明翘汇(The Grand Marine),项目涉及776伙,标准单位户型由1房至4房,实用面积由299至808平方尺不等,另有特色单位及少量顶层复式户,面积约1,829至2,728平方尺不等。

佳明集团营业及市务总监颜景凤指,明翘汇目标8月底获批预售楼花同意书,如获批预售后会随即推出市场销售,而价钱会参考荃湾区新盘,以及青衣区内二手成交价。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。