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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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「龙床盘」热卖的启示

[28Hse 三地产焦点 第二百二十七期 2019年7月24日] 市场陆续有新盘推出,有的是主攻迷你户,以迎合单身一族的刚性需求。当中,最为瞩目的,要数屯门「龙床盘」菁隽,最细面积128平方尺,为目前一手例后全港最细新盘单位。

菁隽去年底以平均实尺近$1.7万推出首批单位,惟最后仅沽出2伙,其后发展商宣布暂时封盘。7个月后,菁隽卷土重来,再次加入战场,个别单位更是劈价高达37%重推,更有20个单位折实价低于$200万,成为市场焦点。

推售的344个单位中,最平为7楼31室,实用面积128平方尺,扣除最高22%折扣,折实价$173.8万。项目最终累收1.2万票,超额认购34倍,单日沽出339伙,馀下5伙2房单位。

就此新盘,美联住宅部行政总裁布少明表示,以项目首1,000号筹客户计,该行料录8成出席率,投资者及买家各占一半,当中年轻买家占7成,不少由父母陪同拣楼。

为什么菁隽首次出击销情惨淡,第二次反而会超额认购呢?有人说,之前销情惨淡,是因为楼市当时受中美贸易战影响,买家入市较为审慎;有人说是因为之前定价太高,而且位于偏远地区,没有吸引力。

以笔者的个人愚见,买家对2次销售反应不一,似乎是与销售策略有关。第一次,发展商没有提供优惠折扣,高价开售,大家纷纷表示不值得购入;第二次,发展商先将部分单位减价促销,之后逐步提价加推,其后的单位售价甚至回到去年首次推出时的水平,亦几乎售罄。

事实上,这是一种心理定价方式,新盘先以低价作招徕,吸引市场购买力,一段时间后,再逐步调高售价,在吸引买家入票购买平单位的同时,扩大其他正常定价单位的销售。

再者,正正因为此盘低价开盘,令到有20个单位低于$200万,成为楼盘一大卖点。现时连$400万楼下的物业都买少见少,$200万就可以买到一个私楼,的确燃起不少买楼的意欲,究竟$200万买到楼是一个什么的概念?

根据现行的印花税,购买$200万以下的物业,买家只需要付$100印花税;根据金管局指引,只有$400万或以下才能承造九成按揭,即是说购买$200万的物业,首期只是$20万,大大降低入市门槛。

无可否认,「龙床盘」接近售罄是悲哀的情况,此现象反映本港房屋供应不足的严重性。现时楼价太高,市民为求可以尽快上车,只可以不大计较单位面积,才可以合理价入市。

「龙床盘」的销售成功,好有机会令发展商日后继续兴建纳米盘。就此,也许政府应研究是否立例规管,规定兴建单位面积不能低于某个水平,以保障市民有可居住合理的居住面积。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得188.94(反映2019/07/08至2019/07/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.44%,反之较上年同期上升0.87%。

本周只有港岛区录得跌幅,按周下跌2.01%,新报194.85,较上年同期下跌1.59%。九龙区升幅最多,按周上升0.37%,最新录得187.42,较上年同期上升2.72%。新界(东)及新界(西)区分别录得200.06及172.45,按周分别上升0.24%及0.20%,较上年同期分别下跌1.62%及上升0.03%。

上周成交个案

-- 马鞍山雅景台2房 $600万获承接 --
世纪21奇丰物业海典湾分行区域经理胡佩碧表示,日前录得马鞍山雅景台成交,单位为2座低层A室,实用面积475平方尺,2房,原开价$628万,最后以$600万(自由市场价)成交,实用面积平均尺价$12,632。

-- 天水围天盛苑3房 $528万易主 --
祥益地产分行经理林家伦表示,新近促成天水围天盛苑O座中层5室,实用面积650平方尺,3房2厅连套房,累减$17万,获区内绿表客以$528万(居二市场价)购入,实用面积平均尺价$8,123,属市场价成交。

-- 大坑福兴阁低层户 $755万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得大坑福兴阁成交,单位为低层A室,实用面积428平方尺,2房,望开扬景,获区外上车客以$755万获承接,实用面积平均尺价$17,640,属市价水平。

-- 屯门新屯门中心3房 成交价$692.8万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前屯门新屯门中心9座中层E室,实用面积597平方尺,3房2厅,累减$17.2万,附设企理装修,以$692.8万购入,实用面积平均尺价$11,605。

新盘动向

-- 大埔朗涛加推100伙 --
鹰君集团旗下的大埔朗涛加推100伙,单位分布第6、7、8座,包括1至3房,实用面积介乎372至1,231平方尺,单位价单定价由$709.3万至$2,796.6万,价单尺价由$15,453至$22,718,折实价由$560.3万至$2,209.3万。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。