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2019年12月: 平均成交尺价 $11733 3.91%   (上月:$11292)
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楼价指数可反映现况吗?

[28Hse 三地产焦点 第二百二十五期 2019年7月10日] 面对众多不利因素,楼市只升不跌,楼价持续不断向上升,令不少睇淡后市的、认为楼价会下跌的人大失预算,甚至由当初买得起楼变成买不起,买楼梦变得遥遥无期。

若要以「疯狂」形容香港楼市,相信大家都会认同。究竟楼市有几疯狂?就让笔者为大家归纳一下近日关于楼市的数据资料,无论是一手登记注册价量、二手楼价,还是劏房租金指数都录得升幅。

今年上半年一手新盘交投畅旺,销售明显上升。根据中原研究部统计显示,上 半年一手盘买卖合约登记共录12,277宗,按半年度上升56.1%;而合约金额为$1,357亿,按半年度上升19.7%。

而二手市场亦见炽热,差饷物业估价署指出,私人住宅售价指数已连升5个月,累计升幅达10.4%,当中5月私人住宅售价指数更创下新高,新报396.8,按月升1.4%;租金方面,私人住宅租金指数已连升3个月,5月报194.9,按月升0.36%。

另一方面,因房屋问题而衍生的畸形产物之一劏房,租金亦明显大幅上升。全港关注劏房平台公最新劏房租金(综合)指数为443,较去年的411.3,上升7.7%。

由此可见,无论买卖还是租赁都呈升势。有人问以上的数字是否能反映现时真实的市况,事实上,数据无法快速反映楼市真实变化,因为数据有滞后,以差饷物业估价署公布的私人住宅售价指数为例,滞后时间约2个月。

为什么滞后时间比较多?因为指数以土地注册处的成交数据来计算的,一般而言,买家签署临约后14日内,签署正式买卖合约,之后才安排打厘印及送交土地注册处登记,再加上差饷物业估价署的统计时间,因此滞后时间不少。

如果想找最能反映市况的数据,不得不提中原城市领先指数(CCL),滞后时间最多约2个星期,因为数据是根据中原地产经纪上报的临时买卖合约来计算的,处理所需时间因而较短。

当然,针无两头利,中原城市领先指数都有不足之处,数据是统计全港100个主要屋苑的一周总市值按周变幅而得出来的,没有包括全新香港物业成交,难免数据会出现偏差。

话虽如此,其实所有指数均具有参考性,有意买楼的人可用以分析过去的楼市走势,自行评估后市。再者,每一个指数都是独立的,走势并不一定是一致相同的,始终大家的计算方式不一样,所以要自己衡量及选择用那一个作参考。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得190.48(反映2019/06/24至2019/06/30 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升1.41%,较上年同期上升1.96%。

本周港岛区升幅最多,按周上升5.69%,最新录得199.24,较上年同期上升1.93%。而新界(西)亦录得升幅,按周上升1.86%,新报174.59,较上年同期上升1.67%。反之,九龙及新界(东)区录得跌幅,分别录得185.72及199.35,按周分别下跌0.95%及0.30%,较上年同期分别上升1.68%及下跌2.26%。

上周成交个案

-- 马鞍山岚岸3房 $1,050万易主 --
世纪21奇丰物业岚岸分行经理林成丰表示,新近录得马鞍山岚岸成交,单位为3座低层B室,实用面积734平方尺,3房2厅连储物室间隔,原叫价$1,100万,减价$50万至$1,050万易主,实用面积平均尺价$14,305。

-- 天水围栢慧豪园2房 $588万获承接 --
祥益地产分行经理林家伦表示,日前录得天水围栢慧豪园6座中层E室,实用面积498平方尺,2房2厅,原叫价$650万,累减$62万至$588万获承接,实用面积平均尺价$11,807,属稍低于市场价成交。

-- 北角建华花园2房 $750万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得北角建华花园成交,单位为中层A室,实用面积421平方尺,2房间隔,座向北面外望楼景,$750万易主,实用面积平均尺价$17,815。

-- 屯门居屋兆畦苑2房 成交价$520万--
祥益地产分行经理黄文乐表示,新近录得屯门居屋兆畦苑A座高层8室,实用面积485平方尺,2房2厅,获区内客以$520万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$10,722,属市场价成交。

新盘动向

-- 大埔朗涛上载楼书 --
由鹰君集团发展的大埔朗涛已上载楼书,项目由8座14层高的大楼及2座4层高的低座组成,合共提供723伙,标准单位户型涵盖1房至4房,实用面积由357至2,083平方尺不等。 而2座低座大厦取名H1及H2座,全属复式户设计,面积2,775至3,098平方尺

鹰君执行董事罗俊谦指,项目已获批预售,将于短期内开价及开放示范单位,有机会7月开卖。

-- 何文田晟林公布首张价单 --
福晟国际旗下的何文田晟林公布首张价单,涉及30伙,价单定价$798.9万至$1,746.5万,价单尺价$30,000至$41,683。项目只提供150天现金付款计划,计及其他优惠,最高可享7.25%折扣,即折实售价为$741万至$1,619.9万。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。