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2019年08月: 平均成交尺价 $12268 2.87%   (上月:$11926)
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42%料楼市会上升,置业兴趣不减反增

[28Hse 三地产焦点 第二百一十六期 2019年5月8日] 10年来最短、历时只有5个月的楼市调整期结束了。楼价自去年8月高位下跌约10%,然而近日楼市重回升轨,且升幅有加快迹象,令不少市民慨叹错过入市机会。

经历短暂调整后,多间大行对楼市前景的睇法不同了,由原本睇淡后市,转軚为睇好楼市前景。以滙丰证券为例,原本预测今年楼价下跌5%至10%,后来改口为预测楼市上升10%,并且超越去年高位。

为什么会忽然转軚看升?滙丰证券归纳出5大原因,包括美国联储局上月公布加息周期结束、2019-20年卖地计划反映中期土地供应消耗、楼市获银行按揭政策支持、金融市场下半年表现改善将带来正面的财富效应,以及空置税立法将加快资产流转。

那市民对楼价走势的睇法呢?花旗银行公布今年首季市民置业意向调查结果,42%受访者认为本港楼价于未来12个月上升,按季大幅上升24%;反观认为楼价会下跌的由57%大幅下降至24%。

调查亦反映出一个很奇怪的现象,就是即使市民认为未来楼价会上升,但对于置业的兴趣却不减反增。根据调查,26%受访者表示现时对置业「非常感兴趣」或「颇感兴趣」,比例创调查新高。

除此之外,数据亦反映在不同组别的受访者当中,年轻及未婚市民较渴望置业。报告未有提及有关原因,笔者估计是因为结婚而置业,想成家立室,或者为改善居住环境。

无奈的是,以现时香港的楼价来说,即使有意欲,要储够首期上车并不是容易的事。即使有足够的首期,又不代表可获银行承造按揭。以现行的政策来说,申请按揭须经过双重入息测试,第一是供款入息比率,第二是按揭压力测试。

有些人正因为入息争少少,而错失了上车机会,究竟有什么方法可以填补人工落差呢?第一是依赖其他收入来源,包括兼职收入、租金收入及股息收入等,但不是每间银行都愿将股息纳入入息。

除此之外,值得留意的是,每间银行计算股息方法各有不同,有的以最近一至两年的平均股息计算收入,有的以某时段股票平均价值,然后乘以预期股息率计算。

第二是找一间银行计算花红及佣金作入息,而且是计法最有利自己的。以花红为例,有的以过去2年花红,再除24计算入息,有的以过去1年花红,再除12计算入息。

基于银行审批按揭时,各有不同的做法及计法,笔者建议大家可询问多几间银行,正所谓「机会是留给有准备的人」,当作好准备,一旦楼市再踏入楼市调整期,就不会再次错过入息的好时机。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得183.92(反映2019/04/22至2019/04/28(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.40%,较上年同期上升0.96%。

本周只有港岛区录得跌幅,按周下跌0.38%,最新录得191.86,反之较上年同期上升1.22%。而新界(东)升幅最多,按周上升2.53%,新报197.81,较上年同期上升4.60%。而九龙及新界(西)区分别录得184.34及166.54,按周分别上升0.80%及0.86%,较上年同期分别上升2.03%及2.84%。

上周成交个案

-- 黄大仙钻岭1房 $468万易手 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,日前录得黄大仙钻岭成交,单位为中层G室,实用面积214平方尺,1房1厅,望开扬景观,原开价$468万,减价$33万至$435万沽出,实用面积平均尺价$20,327。

-- 新屯门中心低层户 $575万易主 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,新近录得新屯门中心2座低层G室成交,实用面积455平方尺,拥部分海景,成交价$575万,实用面积平均尺价$12,637,属市场价成交。

-- 沙田滨景花园3房 $895万获承接--
世纪21奇丰物业一城站分行高级分行经理李嘉文表示,日前录得沙田滨景花园成交,单位为3座高层E室成交,实用面积544平方尺,3房连套房,原开价$900万,后减价至$895万获承接,实用面积平均尺价$16,452,属市价水平。

-- 屯门新围苑中层户 成交价$428万--
祥益地产分行经理黄文乐表示,日前促成屯门新围苑成交,单位为D座中层4室,实用面积554平方尺,附设雅致装修,获区内绿表客以$428万(居二市场价)购入,实用面积平均尺价$7,726,属市场价成交。

新盘动向

-- 大埔海日湾II加推307伙 --
由亿京发展的大埔海日湾II加推第3张价单,涉及单位307伙,实用面积介乎243至1,866平方尺,定价由$449.6万至$3,078.9万,尺价$15,140至$22,399,最高折扣7.5%。新推单位将于下周一佛诞翌日假期(13日)开售,本周六截收登记。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。