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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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招标透明度低,买家易高估出价

[28Hse 三地产焦点 第二百一十五期 2019年5月1日] 今日是5月1 日,先祝大家劳动节快乐!近日新盘渐多以招标形式出售,以往主要是豪宅或特色户,但最近就连细单位都转以招标形式推售,引起政府关注。

根据《明报》统计资料,今年首季约有46个主要新盘,售出逾5,500个单位,当中以招标方式售出的逾1,480伙,占27%;而去年第4季一手成交量约3,270宗,透过招标售出的单位约450伙,占14%。

相比之下,招标情况明显上升,按季增加逾1,000伙。就著不同类型的新盘,发展商销售策略不同,有的采取价单、招标方式双轨卖楼,有的只是纯招标方式卖楼。

一般而言,销售涉及银码较大的豪宅或特色户时,发展商才会采用的招标形式,由于单位较独特及罕有,难以定价,故会让买家自行出价购买心头好。基于涉及的单位数量较少,市场对此形式卖楼意见不大。

但现在发展商开始滥用招标方式卖楼,令不少人出声反对。其实采用招标方式卖楼,对市场有什么影响呢?此举会影响一手市场买卖透明度,买家欠缺价钱参考,很容易被抬高价钱,对买家极不公平。

在招标发售下,发展商毋须公布价单,若买家想购买单位,须自行拟定出价。对一般买家而言,决定入标价钱是非常困难的,要揣摩发展商的标价,可从市场消息、熟悉区内楼价走势的地产经纪,或者参考成交纪录册,以大致知道发展商预期的定价水平。

众多方法中,笔者认为参考成交纪录册最为有效,虽每宗交易也是独立,但户型相同的单位定价不会相差太远。然而,成交记录册内的资料并不全面,只显示最终交易价钱,不会陈述相关优惠条款,令买家未能清楚掌握市场状况。

正因如此,为了增加透明度,一手住宅物业销售监管局发出一项新规定,要求发展商必须在成交纪录册内列出,与买家就物业买卖协定的支付条款细节,包括售价的任何折扣,以及提供的赠品。

有人质疑,至今消费者的权益遭受影响,政府只是提出一项新的指引,对整体的帮助不大,为何政府不直接出手规管呢?据知,一手住宅物业销售监管局正调查有关个案,并指出个别新盘标售的做法透明度不足,可能违反《一手住宅物业销售条例》。

虽则暂时未知调查结果如何,政府亦不可坐以待毙。就此问题,市场有不同的声音,有的认为政府应检讨冷静期,有的认为政府应立法规管只有豪宅才可以招标,强硬的认为应禁止所有新盘以招标形式出售。

话虽如此,但笔者不认为纳米楼减少是未来的趋势,因为楼价始终高企,市民只好「将价就货」,资金有限的只可购买纳米楼,所以估计发展商日后会继续推出细单位应市。

当中,笔者最认同是检讨冷静期,现时一手例规定,买家在签订临时买卖合约后的5个工作天内,须签署正式买卖合约,期间买家有权终止合约,并须赔偿相若5%楼价的临时订金。

事实上,以上的冷静期与一般买美容套票的冷静期不同,当买家挞订的话,是无法取回任何定金的。无可否认,买楼是一个重大的决定,买家应该要计好数才入市,挞订时,买家理应为自己的错误决定埋单。

然而,招标卖楼的方式很容易令买家高估出价,从而惨成羊牯,愤而取消交易的大有人在,为平衡买卖双方利益,笔者认为完全无偿的冷静期是不可能的,但挞订时,发展商可酌情收回行政费用,而不是楼价的5%,以减少买家损失。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得183.19(反映2019/04/15至2019/04/21(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升1.56%,较上年同期上升1.77%。

本周只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌0.23%,新报165.11,较上年同期上升2.05%。而新界(东)升幅最多,按周上升3.06%,最新录得192.93,较上年同期上升2.08%。而港岛区分别录得192.59及182.88,按周分别上升0.98%及1.22%,较上年同期分别上升4.11%及3.16%。

上周成交个案

-- 黄大仙钻岭开放式 $400万易主 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,日前录得黄大仙钻岭成交,单位为高层F室,实用面积198平方尺,开放式间隔,望开扬景观,获买家以$400万承接,实用面积平均尺价$20,202。

-- 天水围嘉湖山庄2房 成交价$570万 --
祥益地产分行经理谢利官表示,日前促成天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 6座中层F室,实用面积442平方尺,2房2厅,减价$10万至$570万获承接,实用面积平均尺价$12,896,属市价成交。

-- 将军澳旭辉台低层户 $638万易手--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示,新近促成将军澳旭辉台成交,单位为2座低层B室,实用面积481平方尺,2房间隔,座向东北,附设装修,累减$42万,获区内首置用家以$638万承接,实用面积平均尺价$13,264。

-- 屯门兆康苑低层户 $430万获承接--
祥益地产高级客户经理李启昌表示,新近录得屯门居屋兆康苑L座低层4室成交,实用面积483平方尺,2房,获区内首置客以$430万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$8,903,稍低市场价成交。

新盘动向

-- 日出康城MONTARA再加推124伙 --
会德丰地产旗下的将军澳日出康城MONTARA,昨再加价推出124伙,包括16伙1房、82伙2房、22伙3房及4伙特色单位,实用面积363至816平方尺,定价$705.9万至$1,587.5万,平均尺价$17,201至$21,709。

会德丰地产常务董事黄光耀表示,最快今日公布销售安排,料本周末推售,有机会再度加推,并一定加价空间。

-- 何文田瑧桦同六售240伙 --
新世界发展的何文田瑧桦公布第3张价单,涉及50伙单位,实用面积由204至526平方尺,价单定价$615.2万至$1590.8万,尺价由$27,212至32,515,即供最高可享16%折扣。项目上载销售安排,将于本周六(5月4日)销售全盘240伙。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。