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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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香港楼价贵绝全球,平均楼价$963万

[28Hse 三地产焦点 第二百一十四期 2019年4月24日] 香港楼价高企,早已脱离了市民的实际负担能力,没有父干母干,买楼似乎是天方夜谭。继香港人家庭要不吃不喝20.9年才能买到楼后,再有国际调查报告指出,香港的平均楼价贵绝全球。

世邦魏理仕最新的全球生活报告研究了全球35个城市,楼价最高的为香港,其次为新加坡及上海。据报告,香港平均楼价约为124万美元(约963万港元),较排名第二的新加坡高逾41%;而尺价为2,091美元(约1.63万港元),较新加坡贵近1倍。

论豪宅楼价,香港亦是全球之冠,楼价约为682万美元(约5,360.6万港元),较排名第二的上海高近183%。而租赁市场亦不遑多让,全球排第3,每月平均租金为2,777美元(约$2.17万港元)。

虽然香港楼价高,并不是什么新鲜事,但令笔者震惊的是数据还未实际显示到现时香港楼市的状况。要知道有关报告统计时正值楼价下跌,而楼市已从低位回升,即是说现时楼价较报告所描述的更高、更疯狂。

究竟香港楼市有多疯狂?楼市气氛上扬,整体二手住宅市场交投向好,不少屋苑录得高价交投,包括粉岭牵晴间2座顶层连天台户,实用面积986平方尺,属3房连套房间隔,以$1,293万易手,平均尺价$13,114,创屋苑新高。

就连居屋市场亦受牵动,再有居屋以逾千万获承接,有关单位为旺角富荣花园14座中高层D室,实用面积592平方尺,3房间隔,成交价$1,030万(已补地价),平均尺价$17,399。

其实,楼市上升,原因无非是市民对置业需求大及房屋供应少。众所周知,大家对置业的期望非常殷切,当有合适的楼盘时,无论是居屋、私楼,都会火速被消化。

而供应方面,根据报告,虽然香港去年建成17,790个私人住宅项目,但鉴于本港人口高达740万带来的需求压力,而作为住宅用途的土地亦有限,即是说现时的供应又未能满足住屋需求。

在需求大、供应不足的情况下,楼价自然会向上升。在有限的土地资源下,为了增加供应,有发展商将新单位图则面积一再缩小,大量纳米楼随之出现,甚至有人嘲笑若有一天要为平均居住面积作排名,香港将会是全球最细。

正常来说,以香港现时的情况,纳米楼的数量会不断上升,但落成量于去年竟首现跌势。根据资料,少于20平方米(即约215平方尺)的私楼单位落成量,由17年的691个降至571个,按年下跌17.4%。

话虽如此,但笔者不认为纳米楼减少是未来的趋势,因为楼价始终高企,市民只好「将价就货」,资金有限的只可购买纳米楼,所以估计发展商日后会继续推出细单位应市。

当房屋供应足够了,香港的颠价将会成为历史,但几时才能够有足够的供应呢?

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得180.37(反映2019/04/08至2019/04/14(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.12%,较上年同期上升0.26%。

本周只有新界(东)区录得跌幅,按周下跌1.73%,新报187.21,较上年同期下跌2.35%。反之,新界(西)区升幅最多,按周上升1.93%,最新录得165.49,较上年同期上升2.15%。而港岛及九龙区分别录得190.72及180.68,按周分别上升0.69%及0.87%,较上年同期分别上升1.90%及3.76%。

上周成交个案

-- 马鞍山观澜雅轩海景户 $876万沽出 --
世纪21奇丰物业海栢分行助理区域营业董事郑达昌表示,新近促成马鞍山观澜雅轩成交,单位为4座中层F室,实用面积586平方尺,2房间隔,外望海景,原开价$900万,后减至$876万沽出,实用面积尺价14,949,属市价水平。

-- 屯门时代广场2房 $585万易主 --
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前录得屯门时代广场A座低层1室成交,实用面积409平方尺,2房1厅,获一名外区客以$585万承接,实用面积平均尺价$14,303,属市场价成交。

-- 大角咀君汇港2房 成交价$990万--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近录得大角咀君汇港成交,单位为6座中层H室,实用面积482平方尺,2房间隔,座向东面望街景,成交价$990万,实用面积平均尺价$20,539。

-- 屯门海丽花园高层户 $505万获承接--
祥益地产分行经理黄文乐表示,新近促成屯门海丽花园2座高层F室,实用面积412平方尺,2房1厅,累减$45万,获区内首置客以$505万购入,实用面积平均尺价$12,257,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。