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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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绿置居首现港岛盘,面积最细152尺

[28Hse 三地产焦点 第二百零九期 2019年3月20日] 政府将绿置居计划恒常化,目的是增加公屋户、持绿表资格的人士购买资助性房屋的机会,藉此透过「一换一」腾出在港九新界各区的原有公屋单位,给予正在轮候公屋的家庭,让他们有机会在不同的区域上楼。

继以市值42折发售的长沙湾丽翠苑搅珠后,绿置居再有新消息。房委会公布港岛柴湾道及青衣青鸿路的公屋项目,将会转为绿置居出售,分别最快于2022及2023年才入伙,预料在今年底接受申请。

港岛柴湾道项目提供828个单位,单位室内楼面面积由151.7至256.1平方尺不等;而青衣青鸿路项目提供2,868个单位,单位室内楼面面积为152.8至388.5平方尺。

看到新一批绿置居资料,笔者第一反应是认为追求港岛楼的人有福了,新一期的选址在柴湾,相信会吸引不少人申请。但看深一层,单位不是想像中的那么吸引,因为单位面积相对较细,犹如「纳米楼」。

对于被质疑为了推出绿置居计划,而额外兴建比公屋标准面积为小的单位充数,房委会资助房屋小组主席黄远辉解释,绿置居是经由公屋转化,规划如一般公屋标准,而且「室内楼面面积」与「实用面积」是不同的,所以并不存在有关问题。

那其实「室内楼面面积」与《一手住宅物业销售条例》所定义的「实用面积」的有什么不同?根据发言人的回应,「实用面积」包括单位的围封墙(即墙身厚度),而「室内楼面面积」不包括单位围封墙。

换言之,「室内楼面面积」会较「实用面积」小的,就以首个绿置居新蒲岗景泰苑,为例,最小单位的「室内楼面面积」为151平方尺(14平方米),而楼书上的「实用面积」为192平方尺(17.8平方米),相差近41平方尺。

其实,绿置居的推出引起不少争议,包括有人认为绿置居比公屋高一个档次,规格设计应有不同,否则难以吸引买家;有人认为不应将把公屋转换为绿置居,应该专注在公屋供应上,用作缩短轮候时间。

间隔及面积方面,政府为调配房屋计划更有弹性,暂时无意将细单位扩大,或作出大的变动。根据现时既定机制,当绿置居单位卖不出时,房委会可将剩馀单位在其后的居屋或绿置居发售,甚至可将单位编配予公屋轮候册上的家庭。因此,即使单位不够吸引,亦不会造成空置单位问题。

至于是否需要只专注在公屋供应方面,笔者认为不需要,理想的话,绿置居的出现可满足公屋户和轮候册人士的置业需要,但不影响公屋供应,只是政府要多花时间将收回的公屋申请再次翻新才可以给予新的公屋户。

与此同时,笔者亦非常认同房委会资助房屋小组主席黄远辉的言论,绿置居比例是需要限制的,并不能无止境的,否则公屋轮候时间会变得更长,因为绿置居的单位是从公屋抽出某部分单位。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报173.47(反映2019/03/04至2019/03/10(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.71%,较上年同期上升1.55%。

4个分区中,只有港岛区录得跌幅,按周下跌0.32%,新报178.64,较上年同期下跌0.60%。而新界(西)区升幅最多,按周上升1.58%,最新录得158.97,较上年同期上升2.04%。而九龙及新界(东)区分别录得172.11及185.45,按周分别上升1.09%及1.50%,较上年同期分别上升3.72%及2.04%。

上周成交个案

-- 火炭穗禾苑河景户 $531.3万易手 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示,新近录得火炭穗禾苑C座(丰年阁)中层02室成交,单位实用面积550平方尺,2房间隔,座向东北享河景,以$531.3万易手,实用面积平均尺价$9,660,属市价水平。

-- 屯门兆山苑2房 $470万易主 --
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前促成屯门兆山苑M座高层4室,实用面积546平方尺,2房1厅,拥开扬景观,成交价$470万(自由市场价),实用面积平均尺价$8,608,属市场价成交。

-- 日出康城领都4房 $1,280万获承接--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示,新近录得日出康城领都成交,单位为1座高层RA室,实用面积964平方尺,4房望海景,原开价$1,330万,后减价至$1,280万获承接,实用面积平均尺价$13,278。

-- 天水围嘉湖山庄3房 成交价$586.8万--
祥益地产分行经理谢利官表示,新近录得天水围嘉湖山庄美湖居6期1座中层H室成交,实用面积540平方尺,3房2厅,获一名区内上车客以$586.8万购入,实用面积平均尺价$10,867,成交价属市场价。

新盘动向

-- 将军澳LP6加推248伙 --
由南丰发展的将军澳LP6(日出康城第VI期)加推第5张价单,涉及248伙,包括122伙2房、119伙3房及7伙4房,折实价由$729.9万至$1,950.1万,折实尺价$14,316至$19,595。

南丰发展地产发展部及销售部总经理卢子豪表示,项目将于本周六(23日)推售479伙单位,其中上午11时以先到先得形式发售195伙,另284伙分阶段招标发售,首阶段在本周六开始招标、下周一截标。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。