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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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二手居屋如何补地价?

[28Hse 三地产焦点 第二百零八期 2019年3月13日] 二手居屋门槛较低,一向深受上车客欢迎。当谈及居屋二手市场时,我们时常听到补地价一词,究竟补地价是什么?又是如何计算呢?已补地价及未补地价的居屋又有什么分别?

一般而言,二手居屋分为居屋第二市场及自由市场,前者的居屋未补地价,过去只能售予绿表人士,须交回公屋,后因白居二的出现,居屋第二市场扩展至可售予白表买家;后者的居屋已补地价,任何人也可以购买,跟一般私人楼没有分别。

何谓补地价?基于政府对市民的资助,业主可以较低的价钱购入单位,但均设有转让限制。若业主要在公开市场出租及出售单位,禁售年期后,须缴付补价,以补回当年政府以较低的价钱向其出售居屋的损失。

那补地价是如何计算呢?公式为 [(单位购入时的市值 – 单位购入时的售价)/ 单位购入时的市值] X单位补价时的市值。假设居屋现时市值$400万,而当年以7折出售,售价为$245万,即当时市值为$350万,即业主要缴付的地价即为$120万。

讲起补地价,不得不留意的是,补价时的市值并不是自行找银行估价,而是需由房委会委派他们指定的估价行上门估价,去评定你物业的市值。此外,即使是同一屋苑,不同单位的折扣率也有出入,所以有意补地价的业主可向有关当局查询。

有见楼市气氛炽热,楼价持续上升,补地价所需的费用亦随之上升,不少业主选择先不补地价。那其实未补地价的居屋除不能在自由市场出售及出租外,会面对什么限制呢?

最明显的是按揭方面,有人说居屋在未补地价的情况下,将物业加按套现是犯法的,是否真的如此?基本上是的,但如果业主有特别或紧急情况,如筹措医药费、殓葬费等,可向房委会申请将有关物业加按。

然而最终会不会批准要视乎房委会,当获得房委会批准,取得「重新按揭准许证明」,就可以合法的向银行或财务公司申请加按。话虽如此,即使业主获得批准,加按套现的金额亦受到严格限制,只能套取有关特别或紧急情况所需的金额。

众所周知,未补地价的屋屋出租及转让是有一定的限制,但不少人明明知违法,却铤而走险将单位出租,反映市场有需求。有见及此,房协以先导计划方式推出「未补价资助出售房屋—出租计划」,容许未补价单位的业主分租其中一个睡房予正轮候公屋至少3年的人士,但反应非常冷淡。

计划由上年9月至今,分别收到12宗业主及53宗租客的申请,只发出4张「出租资格证明书」予业主,以及23张「租住资格证明书」予租客,但至今未有成功配对个案。

笔者认为,计划失败的最大原因是只容许出租一个睡房,而不是整个单位,要与业主同住一个单位,吸引度欠奉。假若要将计划放宽至整个单位,为免社会认为此对业主是双重资助,政府必须要加上一些限制,如收到的租金要与房委会或房协摊分等。

计划的主要目的是善用社会资源,如果效果变得理想的话,不排除政府会考虑放宽至居屋白表申请人士,但先决条件是要如何减少反对的声音。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报172.24(反映2019/02/25至2019/03/03(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.19%,较上年同期上升0.33%。

4个分区中,只有新界(东)区录得跌幅,按周下跌0.32%,新报182.71,较上年同期上升1.35%。而港岛区升幅最多,按周上升0.43%,最新录得179.22,较上年同期下跌0.67%。而九龙及新界(西)区分别录得170.25及156.49,按周分别上升0.22%及0.38%,前者较上年同期上升1.13%,而后者则较上年同期下跌0.77%。

上周成交个案

-- 旺角居屋富荣花园2房 $570万易手 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近录得旺角居屋富荣花园成交,单位为6座中层K室,实用面积431平方尺,2房间隔,外望开扬园景,以$570万(居二市场价)沽出,实用面积平均尺价$13,225。

-- 天水围嘉湖山庄2房 $518万易主 --
祥益地产分行经理谢利官表示,日前录得天水围嘉湖山庄3期翠湖居2座中层E室,实用面积448平方尺,2房2厅,成交价$518万,实用面积平均尺价$11,563,属市价成交。

-- 北角国宾大厦2房 成交价$530万--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示,新近录得北角国宾大厦中层B室成交,实用面积371平方尺,2房间隔,座向北面望街景,获区外上车客以$530万承接,实用面积平均尺价$14,286,属市价水平。

-- 屯门市广场高层户 $500万获承接--
祥益地产区域董事袁思贤表示,迎近录得屯门市广场4座高层K室,实用面积393平方尺,2房1厅,减价$10万,获区外首置客以$500万获承,实用面积平均尺价$12,723,稍低市场价成交。

新盘动向

-- 油塘曦台最快周内上楼书 --
宏安地产旗下的油塘曦台获批预售楼花同意书,提供326伙,实用面积由492至795平方尺,间隔由2房至3房1套连储物室;另有22伙属特色户,面积由456至1,838平方尺。

宏安地产行政总裁黄耀雄表示,项目将于周内上载楼书、开放示范单位及开价,而示范单位设于九龙湾宏远街1号One Kowloon,设有两对示位,包括2房及3房。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。