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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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拟修订居屋入息限制,对市民有什么影响?

[28Hse 三地产焦点 第二百零六期 2019年2月27日] 首批采用新定价机制、以市价52折发售的新居屋,预计在今个月28日开始安排合资格的中签者拣楼。根据销售安排,拣楼7日前(即21日),房委会会派发及上载售楼说明书及价单,究竟今期最贵「楼王」是那一个单位呢?

最贵「楼王」为长沙湾凯乐苑E座39楼17室,实用面积629平方尺,售价$467.98万,平均尺价$7,440;而尺价最高的单位是启德启朗苑B座25楼07室,实用面积446平方尺,售价$345.03万,平均尺价$7,736。

虽然「楼王」是在位于长沙湾凯乐苑,相信启德启朗苑仍是大家追捧的,因为项目位于政府近年致力打造的启德发展区,日后可提供住屋、社区、商业、旅游及基建用途等设施,是未来香港发展的重心。

再者,近日有不少例子,都反映市场对启德新发展区充满信心,大多估计楼价升值比其他地方为高,包括启德区内再有百亿地王诞生,以及启德再有1房单位破千万成交。

有关地王为启德第4C区3号地盘住宅地,可建面积约648,629平方尺,以$112.6亿批出,平均每平方尺楼面地价为$17,360;而破千万1房为嘉汇1座23楼G室,实用372平方尺,成交价$1,041.8万,平均尺价$28,005。

有人欢喜有人愁,中签的就可等待拣楼,而抽不中的就要等待下一次居屋申请。新一期居屋最快3月公布销售安排,有消息指房委会有意修改家庭入息上限的计算方式。

新的计算方法下,厘定入息限额由原本的10年楼龄的私楼住户开支,更改为20年作参考。以今期52折居屋为例,下一期的家庭入息限额或调低少于3至4%,上限减至约$5.5万水平。

虽然建议仍未落实,如果属实的话,对市民影响有几大?此举意味著收入较高的边缘家庭或丧失申请资格,对于仍合资格的,是一件好事,因为申请人数减少,中签机会因此增加;而被剔出合资格申请范围的人,就要另觅其他置业途径。

其他置业途径,笔者想到是买私楼、或者申请价格较贵的港人首置上车盘。买私楼,楼市炽热,大多人因首期不足,难以成事。申请港人首置上车盘的话,收入又未必符合资格。

翻查资料,「焕然懿居」二人或以上家庭每月总入息约介乎$5.7万至$7.4万,如果日后的首置上车盘,入息要求与此相若的话,即是说收入多于$5.5万、少于$5.7万的人,变相成为了夹心阶层,无论是居屋,抑或是港人首置上车盘都无法申请。

香港人买楼置业,除了为安居,很多人也视为投资保值的最佳方法。故此,如果政府收窄申请范围,不排除有人存有歪念,如虚报收入及资产等,但笔者在此必须提醒大家,申请人虚报资料,会遭检控,切勿以身试法。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报170.87(反映2019/02/11至2019/02/17(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.28%,较上年同期下跌0.42%。

4个分区中,只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌1.23%,录得154.2,较上年同期下跌0.96%。而九龙区升幅最多,新报168.98,按周上升2.01%,较上年同期下跌0.12%。港岛区及新界(东)区分别录得178.15及182.64,按周分别上升178.15及182.64,前者较上年同期下跌0.26%,而后者较上年同期上升0.33%。

上周成交个案

-- 黄大仙宝翠大厦低层户 $425万获承接 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,日前促成黄大仙宝翠大厦成交,单位为低层A室,实用面积339平方尺,开放式间隔,座向东南,原开价$470万,以$425万获承接,实用面积平均尺价$12,537。

-- 屯门田景邨低层户 $390万易主 --
祥益地产客户经理陈秀春表示,新近录得屯门田景邨低层17室,实用面积385平方尺,成交价$390万(自由市场价),实用面积平均尺价$10,130,属市场价成交。

-- 马鞍山锦丰苑2房 成交价$546万--
世纪21奇丰物业海柏分行助理区域营业董事郑达昌表示,新近录得马鞍山锦丰苑成交,单位为J座高层13室,实用面积540平方尺,2房,原开价$550万,获用家以$546万元(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$10,111。

-- 屯门迈亚美海湾2房 $520万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前促成屯门迈亚美海湾1座低层E室,实用面积438平方尺,2房1厅,拥开扬海景,以$520万易主,实用面积平均尺价$11,872,属市场价成交。

新盘动向

-- 红磡启岸公布首张价单 --
恒基旗下的红磡启岸公布首张价单,涉及111伙,包括23伙开放式、69伙1房及19伙2房单位,实用面积由196至391平方尺,定价$415.8万至$865.3万,尺价$19,381至$25,066。

恒基物业代理营业(一)部总经理林达民表示,启岸首批以「相宜价」推出,希望引起市场关注,预料加推有很大的加价空间,明天开放示范单位及收票,预料下月上旬发售。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。