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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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人生有几多个十年?港人要不吃不喝20.9年才能置业

[28Hse 三地产焦点 第二百零三期 2019年1月30日] 楼市前景未见明朗,受多方面不利因素影响,包括中美贸易战、加息及股市动荡等,然后楼市的不稳定无阻发展商推盘意欲。踏入2019年不久,已有两个新盘先后以低市价推出,其中一个更以「实现换楼梦想,回到2015年」作招徕。

一人有一个买楼梦想,但梦想岂是这样容易可成真?国际公共政策顾问机构Demographia调查指出,香港连续9年成为全球最难负担楼价的地区,2018年 楼价对家庭入息中位数比率为20.9倍,创有调查以来新高。

20.9倍是什么概念?即是香港一个家庭要不吃不喝20.9年才可以买楼。翻查资料,2017年的楼价对家庭入息中位数比率是19.4倍,两者相差1.5倍,为什么楼市明明有下调的迹象,但买楼反而较之前更困难呢?

首先,去年楼价持续上升,直至下半年起开始吹淡风,楼价出现回落。由于是次的调查是一整年的数据,下半年的跌幅不足以改善香港楼的可负担性,反而上半年的加幅增添市民的负担压力。

如此同时,香港打工仔的入息亦是影响结果的一大因素。2017年的基本薪金平均调整为3.3%,基本通胀率平均为1.7%,扣除通胀率后,加薪幅度为1.6%;2018年的基本薪金平均调整为3.2%,基本通胀率平均为2.6%,即加薪幅度为0.6%。

当楼价持续上升,市民的人工加幅追不到楼价的升幅,买楼的负担增加亦无可厚非。正正因为买楼变得更困难,不少人被迫放弃置业梦,如果未有足够金钱买楼的人,将草到的钱去买车位、工商厦用作投资可以吗?

投资无对错之分,只是要自行评估可承受的风险,以及付订金前,要了解入手的项目的契约是否齐全、有没有僭建问题及是否符合消防条例等,亦都需要先向银行询问可批出几多成按揭,以便因借贷不足,而大失预算。

讲起投资,继劏房后,近日香港又有新的畸形产物─「劏天台」。有关天台位于葵兴贵丰工业大厦,整个天台劏为10个,建筑面积由685至920平方尺不等。根据宣传单张,1个约800尺的天台,售价为$58万,即平均尺价不用$1,000。

究竟买了天台,有什么用呢?代理指可以用作天台农庄或Party Room之用,但都好像不太可行。如果是用作天台农庄,由于项目只可作工业用途,农庄是否属于工业用途仍在讨论阶段,而且天台并无连同水耕用具发售,买家要自行添置物品。

如果是用来经营生意,要看有没有违法地契或者大厦公契,因此经营Party Room是不可行的,与工业用途完全沾不上关系。根据官网资料,现时有1个劏天台已售出,未知业主会作什么用途呢。

踏入2019年1月,不少人睇好楼市,认为楼市最坏时候已过,基于市场释出不少利好消息,令楼市小阳春提早出现。假如香港楼价继续向上升,房屋供应又不足,香港人上车之路一定会变得愈来愈难。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报170.64(反映2019/01/14至2019/01/20(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.26%,较上年同期上升1.80%。

4个分区中,只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌0.85%,新报154.02,较上年同期上升0.34%。而港岛区升幅最多,最新录得178.92,按周上升1.61%,较上年同期上升1.38%。而九龙及新界(东)区分别录得166.65及180.25,按周分别上升0.06%及0.25%,较上年同期分别上升1.78%及1.54%。

上周成交个案

-- 北角新英大厦3房 $510万易主 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得北角新英大厦成交,单位为低层A室,实用面积411平方尺,3房间隔,座向南面望街景,获区外换楼客以$510万承接,实用面积平均尺价$12,409,属市价水平。

-- 屯门豫丰花园2房 $486万易手 --
祥益地产高级客户经理古文彬表示,日前录得屯门豫丰花园6座中层G室,实用面积450平方尺,2房2厅,获一名外区上车客以$486万购入,实用面积平均尺价$10,800,属市场价成交。

-- 大围显径邨3房 $351.8万获承接--
世纪21奇丰物业大围分行经理王兆昌表示,日前促成大围显径邨显佑楼高层12室,实用面积531平方尺,3房间隔,原开价$350万,后获用家以$351.8万元(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$6,625。

-- 天水围天富苑3房 成交价$435万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,新近天水围居屋天富苑C座低层3室,实用面积650平方尺,3房2厅连套厕,附设企理装修,累减$55万,获区内首置客$435万(居二市场价),实用面积平均尺价$6,692,属市场价成交。

新盘动向

-- 元朗尚悦‧岭加推89伙 --
由恒地发展的元朗尚悦‧岭加价加推,涉及89伙,价单定价$337.4万至$617.6万,价单尺价$14,803至$19,610,连同4号价单的8伙,合共101伙将于2月1日 (星期五)以先到先得形式发售。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。