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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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香港政府无意撤辣减辣

[28Hse 三地产焦点 第二百零一期 2019年1月16日] 住屋向来是香港人最关心的议题,只要楼市有任何风吹草动,都会牵起市民的情绪。日前财政司司长陈茂波透露,因应楼价持续向下,政府会研究放宽按揭成数,引起市场不少揣测和憧憬。

无奈地,幻想很快被现实打回原形,行政长官林郑月娥澄清政府未有即时计划调整楼市措施,表示虽则差饷物业估价署的私人住宅楼价指数在去年8月至11月底录得下跌,但去年全年整体楼价仍是上升。

她指出,由于目前港人供楼负担比率已达至70%以上,假若放宽按揭成数,市民供楼负担将会更重。再加上,她认为香港楼市非常敏感,如果令人觉得政府担心楼市调整,又会推出措施的话,并不是一件很理想的事。

如果楼市真的确认转势,政府又会如何呢?在利淡的消息下,有传媒、地产代理引用银行估价资料,指出近期银行估价较去年高位下跌,分析认为楼市有可能进一步回落。

传媒统计33个铁路盘去年楼王的成交,发现单位网上估价普遍已低过买入价,有的跌幅更高达两成以上,比如名城3期3座中层ND室,实用面积757尺,去年9月以$1,525万易主,最新估值(滙丰)$1,171万,大跌23%。

究竟估价下跌,是否代表银行睇淡后市?笔者翻查资料,发现不是的,物业估价的标准是以市场为依据,一般是参考同类单位的新近成交价,即是一个滞后的指标,估价较之前下跌代表成交价下跌,并不能推断银行对后市的睇法。

再者,基于不同因素,每间银行的物业估价都会有差异,而且差异并不少。为什么估价会出现差距?一来每间银行有机会采用不同估价行,估价准则各有不同;两来有些屋苑欠缺足够成交个案反映市值,估价因而出现偏差;银行的取态不同,进取及保守的估价都大有不同。

讲起估价,笔者想提醒大家,并不是所有物业银行都愿意或可以估价的,尤其是唐楼及村屋,因为成交量较少、流转率偏低,而且较大可能性涉及潜在问题,包括会否有潜建问题、有否车路直达等,银行或需到单位作实地视察方可估价,甚至有可能拒绝估价。

由此可见,估价并不代表银行的睇法,但话虽如此,相信估价对买家议价有帮助,对日后楼价有一定影响的。比如说,业主开价$800万,但银行估价只有$600万,这可以成为其中一个还价的理据,最终楼盘是否成功减价,当然要看业主的决定。

日后的楼市是升是跌,笔者都不知道,但以2019年首9日已录得9宗新盘挞订,涉及金额$1,110万来看,相信买家睇淡后市居多,认为楼市将来的跌势比挞定赔钱更多。

那现在岂不是不应该买楼?非也,如果你有足够金钱、有足够经济能力的话,只要量力而为,现在买楼是没有问题的。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报171.92(反映2018/12/31至2019/01/06(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌1.47%,较上年同期上升3.82%。

4个分区中,只有新界(东)区录得升幅,按周上升1.54%,新报183.86,较上年同期上升5.62%。而港岛区跌幅最多,按周下跌3.36%,新报176.29,较上年同期上升1.85%。其后,九龙及新界(西)区分别录得168.63及158.03,分别按周下跌2.30%及0.95%,较上年同期针分别上升3.30%及4.30%。

上周成交个案

-- 马鞍山新港城2房 成交价$522万 --
世纪21奇丰物业新港城中心区域经理庄瑞生表示,新近录得马鞍山新港城成交,单位为P座低层02室,实用面积337平方尺,2房2厅间隔,座向东北,外望景观开扬,单位原开价$570万,后减至$522万沽出,实用面积平均尺价$15,490。

-- 屯门龙门居高层户 $470万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前促成屯门龙门居16座高层C室,实用面积592平方尺,3房2厅,拥开扬海景,累减$30万,获一名区内白居二客以$470万(居二市场价),实用面积平均尺价$7,939,属市场价成交。

-- 将军澳公屋景林邨中层户 $360万易主--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示,新近录得将军澳公屋景林邨景榕楼中层08室成交,实用面积544平方尺,叫价$365万,减价$5万,获外区白居二买家以$360万(绿表市场价)承接,实用面积平均尺价$6,618。

-- 屯门珑门2房 $748万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示,新近录得屯门珑门1座高层D室,实用面积482平方尺,2房1厅,成交价$748万,实用面积平均尺价$15,519,属稍低于市场价成交。

新盘动向

-- 大埔天钻周六售486个单位 --
中国海外旗下的大埔天钻再度加推价单第5号,涉及162个单位,包括32个1房、40个2房、90个3房,实用面积由366至775平方尺,实用尺价由$15,429至$17,861。

中国海外地产有限公司董事总经理游伟光表示,连同价单第3号及第4号的324个单位,本周六(19日)合共发售486个单位。

-- 大埔珑湾8首推108伙 --
由信置发展的珑湾8位于大埔白石角科研路1号,设有3座,提供528伙,日前首推108伙,户型包括2至3房,单位实用面积由490至779平方尺,价单定价由$764万至$1,352.2万,价单尺价由$15,205至$17,828。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。