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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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「焕然懿居」62折推售,设9成按揭

[28Hse 三地产焦点 第二百期 2019年1月9日] 千呼万唤始出来,市建局推出的首个港人首置上车盘「焕然懿居」,一直只闻楼梯响,日前终于公布了销售细节。对于用尽千方百计亦未能置业的夹心阶层来说,这无疑是天大的喜讯。

「焕然懿居」位于红磡鹤园街8号,设有2座,合共提供493个单位,当中450个单位以首置方式出售,实用面积介乎261至507平方尺,部分连平台,当中约有8成属于开放式及1房,其馀为2房。就此项目,单人申请者只可购买开放式或1房,而家庭申请者则可自由选购。

屋苑设有平台、私人儿童游乐场及会所等,满足住户的休闲娱乐需要。而单位内配备微波炉、炉头、雪柜、洗衣机等用具,惟开放式单位内不会配备洗衣机。如果有洗衣需要的,可考虑自行安装洗衣机,或者付费享用3楼平台内的共享洗衣廊(设有6部洗衣机及6部乾衣机)。

申请资格呢?申请人须年满18岁,并在港居住满7年或以上香港居民;申请人及申请表上所有家庭成员,须从未在香港拥有住宅物业;同时并无享用由政府、房委会或房协提供的房屋资助。

价钱方面,项目现时订定以市价62折发售,售价由$314.2万至$660.5万不等,平均尺价$11,692至$13,969。首置上车盘亦设有转售限制,业主在购入单位的首5年内,不可出售或出租其单位;5年后,业主可以选择补地价后在自由市场出售或出租。

至于入息及资产方面,二人或以上家庭每月总入息为$57,001至$74,100,资产限额为$255万;而1人申请者的入息为$28,501至$37,050,资产限额为$128万。

「焕然懿居」于1月3日至23日接受申请,并将于3月抽签,6月拣楼,预料2020年4月30日入伙。二人或以上家庭与单身申请者配额比例为6:4,家庭申请者优先拣楼,每日安排6个家庭及4个单身申请者拣楼。

现在尚未知道市场对港人首置上车盘的反应如何,但价单一出,不少人反映项目尺价甚高。其实现时公布的价钱未必是最终价,市建局行政总监韦志成透露,市建局将于「焕然懿居」拣楼前,再找专业测量师估价,若市价持续下跌,不排除调整现时62折。

有不少人会将港人首置上车盘及居屋混为一谈,在此,笔者想提醒大家一点,虽则两者均为资助房屋,但并不相同的,尤其是申请按揭部分,大家必须多加注意,以免因未能上会而要挞订。

居屋申请按揭时会有政府作担保,有按揭还款保证的;而港人首置上车盘是没有的,但可经按揭证券公司申请按揭保险,最高可做九成按揭,而申请人的供款与入息比率则一般以50%为上限。

不过,若有关买家所采用的按揭保险,超越现时按揭保险计划的适用范围,保费将比现行的高出1成,以弥补所承受的额外风险。如果未能通过银行压力测试的买家亦不用担心,保费会因应风险作额外调整。

笔者相信,项目是有一定的吸引力,因为是市区项目,交通方便,迎合打工一族的需要,但随著市场楼价愈来愈低,其吸引度相信亦会随之降低,所以当楼市有下调迹象时,调整项目价钱是必须的。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报174.49(反映2018/12/24至2018/12/30(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.07%,较上年同期上升5.74%。

4个分区中,只有九龙区录得跌幅,按周下跌0.16%,新报172.59,较上年同期上升5.95%。而新界(西)区升幅最多,按周上升0.62%,最新录得159.55,较上年同期上升5.45%。港岛及新界(东)区分别录得182.43及181.06,分别按周上升0.04%及0.01%,较上年同期针分别上升5.60%及4.82%。

上周成交个案

-- 马鞍山观澜雅轩2房 $830万获承接 --
世纪21奇丰物业新港城广场高级分行经理蔡蓓表示,新近促成马鞍山观澜雅轩成交,单位为4座低层A室,实用面积586平方尺,2房1厅间隔,座向西北享海景,单位原开价$850万,后减价$20万至$830万易主,实用面积平均尺价$14,164。

-- 屯门美乐花园3房 $610万易主 --
祥益地产区域董事邱家邦表示,日前录得屯门美乐花园5座中层A室,实用面积694平方尺,3房2厅,拥开扬远景,获买家以$610万承接,实用面积平均尺价$8,790,属市价成交。

-- 火炭穗禾苑2房 成交价$397.5万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示,日前录得火炭穗禾苑B座(丰逸阁)中层12室成交,单位实用面积457平方尺,2房间隔,单位原开价$450万,后减至$397.5万获承接,实用面积平均尺价$8,698。

-- 屯门良景邨低层户 $210万沽出--
祥益地产高级客户经理陈秀春表示,新近促成屯门良景邨6座低层16室,实用面积485平方尺,获一名区内白居二客以$210万(未补地价)购入,实用面积平均尺价$4,330,属市场价成交。

新盘动向

-- 屯门The Carmel上载楼书 --
由永泰地产发展的屯门The Carmel上载楼书,项目设有2座住宅大楼及48座洋房,提供178伙,包括130个分层单位,实用面积259至1,476平方尺,户型由开放式至4房 ,而洋房实用面积由1,082至4,144平方尺,户型介乎3房至5房。

项目亦公布首张价单,涉50伙,包括4个开放式、35伙1房及11伙2房,实用面积为279至805平方尺。项目将于明天(9日)开放示范单位及收票,最快下周发售,本周亦会推出洋房招标发售。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。