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2019年08月: 平均成交尺价 $12244 2.67%   (上月:$11926)
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公私营房屋比例改为七三比,私楼楼价会上升?

[28Hse 三地产焦点 第一百九十九期 2018年1月2日] 早前抽不到居屋的绿表人士不用失望,因为又有上车的机会了,恒常化后首个绿置居项目接受申请了。值得留意的是,政府为了简化申请安排,将申请今期居屋但未能「中奖」的绿表人士,自动拨去申请绿置居。

是次的绿置居选址为长沙湾东京街项目,屋苑名为丽翠苑,由4座大厦组成,提供2,545个单位,实用面积介乎184至452平方尺不等。一如资助房屋的做法,房委会将会为「家有长者优先选楼计划」及1人申请者分别预留750及250个单位配额。

价钱方面,项目将以市价42折推售,单位售价介乎$93.2万至$306万,平均尺价$6,243。在在房委会担保下,买家最多可承造九成半按揭,即是最平付$4.7万首期便可上车。

如果没有申请居屋的人可以申请吗?可以的,申请人必须为公屋户、持绿表资格的人士,而且成功购买绿置居后,需要交回你现居的公屋。计划申请期为2018年12月28日至2019年1月10日,申请费为$240。项目最快2019年2月搅珠,3月拣楼。

你认为绿置居可以吸引公屋户购买,以腾出公屋单位吗?笔者相信不太可能,因为每个月供楼所需的钱远多于公屋的租金,大大增加经济负担;大单位有限,376平方尺以上的单位有1,645个,占整个项目65%,所以即使抽中,要大屋换细屋的机会不少。

话虽如此,相信都会有不少人去碰碰运气,但如果是次绿置居又抽不中的,都不用灰心,因为日后还有机会的。运输及房屋局早前公布《长远房屋策略》周年进度报告,表示下年度起未来十年目标供应45万个单位,公私营房屋比例亦由以前的六四改为七三,即是公营房屋及私营单位供应目标分别为31.5万及13.5万。

有人认为政府已失信于公屋「3年上楼」的承诺,要解决燃眉之急,更改公私营比例是无可厚非。对于公私营房屋比例方面,有人认为七三比就足够,有人认为八二比才合理,你们又认为几多才合理?

笔者认为,以现时一般申请者的平均轮候时间为5.5年来说,政府优先建公营房屋、将比例调整为七三比是合理的,因为政府再不适时调整比例,由于新申请者永远比公屋供应多,轮候公屋队伍只会愈来愈长,房屋问题只会愈来愈大。

那为什么政府不进取一点,直接调整为八二比,或者更多呢?因为如果太偏向一边,对整体楼市来说并不健康,当私楼供应变少、变成限量,而市民对房屋的需求不变的话,大家会加快入市步伐,香港楼价必然会飙升。

以现时的情况来说,笔者认为政府可以持续七三比,短期内对私楼供应及楼价影响较低。一旦市场出现很大变化,例如土地供应大幅增加、公屋「3年上楼」承诺恢复等,政府应再次调整公私营房屋比例。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报174.37(反映2018/12/17至2018/12/23(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.21%,较上年同期上升5.28%。

4个分区中,新界(东)区跌幅最多,按周下跌2%,新报181.04,较上年同期上升5.61%。其次为港岛区,最新录得182.36,按周下跌0.13%,较上年同期上升3.07%。而九龙及新界(西)同样录得升幅,最新分别录得172.87及158.56,按同分别上升0.03%及1.09%,较上年同期分别上升5.29%及5.06%。

上周成交个案

-- 将军澳景林邨中层户 $235万易主 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示,新近录得将军澳景林邨成交,单位为景楠楼中层18室,实用面积397平方尺,原叫价$450万,最终获区内白居二买家以$235万(未补地价)承接,实用面积平均尺价$5,919,减幅近48%。

-- 天水围嘉湖山庄高层 成交价$540万 --
祥益地产分行经理林家伦表示,日前录得天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 11座高层G室成交,实用面积547平方尺,单位内笼宽敞,成交价$540万,实用面积平均尺价$9,872,属市场价成交。

-- 马鞍山银湖天峰山景户 $778万易手--
世纪21奇丰物业市中心分行区域经理赵咏欣表示,新近录得马鞍山银湖天峰成交,单位为3座高层G室,实用面积552平方尺,2房2厅间隔,座向东南望翠绿山景,原开价$800万,减价$22万,最终以$778万售出,实用面积平均尺价$14,094。

-- 屯门大兴花园2房 $498万获承接--
祥益地产客户经理巫嘉露表示,日前促成屯门大兴花园1期3座高层H室易主,实用面积428平方尺,2房1厅,累减$42万,获区外首置客以$498万承接,实用面积平均尺价$11,636,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。