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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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美国加息0.25厘,按揭战随时爆发?

[28Hse 三地产焦点 第一百九十八期 2018年12月26日] 受中美贸易、股票市场调整等负面因素,香港楼市自8月起回落,8月至11月住宅成交平均每月约3,800宗,远低于今年首7个月的平均每月约5,700宗。楼市持续下跌,银行的按揭生意也会受到影响。

市传中国银行为抢客,而调低了未补地价居屋的按揭利率,以及加大按揭现金回赠。据知,原先未补价居屋按揭为最优惠利率(P,5.125厘)减2.75厘,即2.375厘,市传的新按揭利率则为P-2.85厘,即为2.275厘,减幅0.1厘。

消息亦指中银会调高居屋按揭现金回赠,由原先的1.95%加至2.05%,即是以300万元贷款额计算,回赠金额高达$6.15万,等于最少4个月供楼费用。不过,后来中银发言人否认有关消息,并表示现时按息及现金回赠维持不变。

虽然现时暂时未有银行先挑起按揭战争,但是政府已重申无意调整「辣招」,再加上众多不利因素,包括美国加息0.25厘,相信本港楼市交投反应会继续冷淡,按揭生意相对惨淡。

为了争生意,大多银行都会不惜减息、加大回赠,甚至降低贷款门槛抢客。但是由于美国加息在即,即使香港不跟随美国加息,有关按揭利率都难以调低,估计银行只可从回赠及贷款门槛出招。

回赠方面,最常见的是现金,有的更会提供超级市场现金劵、礼劵等。那对对于现金回赠,金管局有没有指引?有没有上限呢?什么是现金回赠?根据金管局2005年的指引,现金回赠指给予借款人的一笔过款项、分期支付的款项,以及免息或免供期优惠。

若现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%,在计算按揭成数时,则须将整笔回赠包括在贷款额内;若现金回赠不超过住宅按揭贷款额的1%,则无须将该笔回赠包括在贷款额内。然而,认可机构应在有关物业的买卖手续完成后才支付现金回赠予借款人。

不明白?简单来说,购买1个$1000万的单位,现时标准按揭成数上限为5成。以1%的现金回赠计算,即银行最多可批出$500万按揭,以及提供$5万现金回赠。

同样地,如果现金回赠为1.95%,而申请人借贷为$490万,即是银行提供约$10万回赠。由于现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%,整笔回赠须包括在贷款额内,即总贷款额会计算为$500万,有可能影响供款与收入比率要求。

由上述情况可见,视乎你的贷款额,如果低于按揭风险指引,银行可提供较多的现金回赠。那高成数的业主岂不是好著数?非也,因为高成数按揭的现金回赠是不同计法的,凡高于6成的按揭申请,现金回赠只可以楼价6成来计算。

市场预计,美国明年将会加息2次,现阶段暂时未有香港银行跟随加息。但是在加息阴霾、中美贸易战及英国脱欧等不利因素下,笔者估计香港楼会受到影响,交投持续淡静,银行会出招抢生意,相信再掀起按揭战的日子不远了。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报174.74(反映2018/12/10至2018/12/16(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.48%,较上年同期上升5.71%。

4个分区中,新界(东)区跌幅最多,按周下跌1.93%,新报184.74,较上年同期上升6.54%。而港岛及新界(西)区都录得跌幅,分别录得182.59及156.85,分别按周下跌0.17%及0.92%,较上年同期分别上升6.26%及2.40%。此外,九龙与上周持平,新报172.82,较上年同期上升4.96%。

上周成交个案

-- 沙田欣廷轩2房 $665万获承接 --
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示,新近录得沙田欣廷轩1座低层H室成交,实用面积393平方尺,2房2厅间隔,座向东北享开扬景观,原叫价$780万,累减$115万至$665万沽出,实用面积平均尺价$16,921。

-- 屯门居屋龙门居2房 $469万易手 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,新近录得屯门居屋龙门居14座中层C室易主,实用面积592平方尺,2房2厅,附设企理装修,获区内首置客以$469万(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$7,922,属市场价成交。

-- 牛池湾彩峰苑高层户 $420万易主--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,日前促成牛池湾彩峰苑成交,单位为高层12室,实用面积535平方尺,2房2厅间隔,单位原开价$480万,累减$60万,成交价$420万(居二市场价),实用面积平均尺价$7,850。

-- 屯门居屋兆安苑低层户 成交价$423万--
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前促成屯门居屋兆安苑G座低层1室,实用面积495平方尺,2房2厅,附设新装,获区外首置客以$423万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$8,545,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。