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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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问银行借首期可以吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百九十七期 2018年12月19日] 你对借钱有什么睇法?问人借钱曾经被认为是一件不光彩的事,但现时借钱已是很普遍。当你有经济需要时,有些银行或财务公司更可即时批核,现金即时到手,那大家认为最难储的首期又可以借吗?

为了迎合不同人士的需要,市场上提供的借贷计划种类有很多,包括置业贷款、装修贷款及汽车贷款等,息率、可借年期都各有不同。不得不留意的是,每当税季来临,银行更会特意推出税务贷款,利息通常比私人贷款低,故此不少人趁税季「借平钱」作投资或其他用途。

如果将借来的钱,用作付买楼首期可以吗?当然你可以这样做,但是银行很大机会拒绝批出按揭,因为在审批按揭时,银行会顾及一些重要因素,包括评估借款人还款能力、供款占入息比率,以及考虑借款人的信贷评级及纪录。

首先,根据现行的政策,以一个香港自用的单位为例,若申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保,其供款占入息比率上限为50%;于压力测试下,即假设利率上升3%,其供款占入息比率最高为60%。

值得留意的是,负债亦一并被纳入供款占入息比率计算,所以如果你的首期是借回来的,很大机会出现负债及供款高于入息比率上限,银行难以批出有关物业的按揭贷款,随时影响置业计划。

对此,有人会想只要隐瞒银行借贷情况,岂不是可以瞒天过海。笔者只可以说「少年,你太年轻了」,现在是资讯科技发达的年代,假若你的买楼首期是向财务公司借的,银行很容易就可以检查到你有没有借贷记录,以及涉及金额是多少。

目前银行参考的信贷报告是由环联提供的,有关报告包括信贷账户资料、信贷额、还款纪录(包括私人贷款、分期付款及信用卡结欠等)、逾期还款的负面纪录,以及公众纪录(包括债务追讨、破产)等。

信贷评分为A至J共10个级别,A至C属于良好级别,C至H属于中等,而I及J属于差。信贷评分愈高,愈容易取得理想的贷款额及利率;相反,信贷评分愈低,可获承造的按揭条件会愈差,甚至银行有机会拒绝批出按揭。

既然向银行或财务公司借首期是不太可行,有人提出不如政府重推「首次置业贷款」,为合资格人士提供置业资助。坦白说,笔者不太赞成,现时楼市已经炽热,如果政府愿意提供贷款,相信会再进一步推高楼价,反而「好心做坏事」。

另一方面,假若政府提供低息贷款给准买家,变相鼓励一些负担能力不足的入市,一旦楼市的息率上升,他们就好大机会无力承担,最坏的情况是要破产。因此,政府日后真的重推计划,必须要做的是审核借贷人的负担能力。

其实,买楼向来是一项长线的决定,应该要量力而为,小心计算可承受风险,以免最终申请不到按揭,损失惨重。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报175.59(反映2018/12/03至2018/12/09(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.69%,较上年同期上升6.77%。

4个分区均录得跌幅,当中新界(西)区跌幅最多,按周下跌1.10%,新报158.31,较上年同期上升4.25%。其次为九龙区,按周下跌0.86%,最新录得172.81,较上年同期上升6.89%。而港岛及新界(东)区分别录得182.9及188.37,按周分别下跌0.61%及0.39%,较上年同期分别上升5.91%及8.05%。

上周成交个案

-- 北角百福花园2房 $630万易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角百福花园成交,单位为德福阁中层F室,实用面积410平方尺,2房间隔,座向西南望山景,单位原开价$650万,后减至$630万易主,实用面积平均尺价$15,366。

-- 天水围嘉湖山庄中层户 $538万获承接 --
祥益地产分行经理谢利官表示,日前促成天水围嘉湖山庄5期(丽湖居))1座中层B室,实用面积630平方尺,获外区投资客以$538万承接,实用面积平均尺价$8,540。

-- 马鞍山富宝花园3房 $400万易手--
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示,新近录得马鞍山富宝花园成交,单位为7座中层A室,实用面积592平方尺,3房2厅间隔,座向东南享开扬楼景,原叫价$450万,累减$50万至$400万(居二市场价)易主,实用面积平均尺价$6,757。

-- 天水围天颂苑低层户 成交价$255万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,新近录得天水围天颂苑N座低层6室成交,实用面积433平方尺,拥内园景观,成交价$255万(居二市场价),实用面积平均尺价$5,889,成交价属市场价。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。