28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12268 2.87%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto

买楼的注意事项

[28Hse 三地产焦点 第一百九十三期 2018年11月21日] 买楼是人生一项很重要的决定,尤其涉及的金钱很庞大,谁都不想招致无谓损失。近期楼市交投淡静,低市价的成交屡见不鲜,往往有不法之徒利用买家想「执平货」的心态而行骗。

早前有一宗疑似骗案,怀疑有业主将单位放售,骗取买家订金后「走佬」。有关单位为荃湾绿杨新邨P座低层2号室,实用面积517尺,获买家于7月以$680万承接,较当时市价$710万低约4%。

据知,业主与买家签订临时买卖合约后,随后再签订正式买卖合约,交易理应完成,但因为业主申请破产,单位遭银行没收单位,沦为银主盘,有关交易因最终告吹。

整个交易,预计买家合共缴付楼价10%,即约$68万作订金。幸好的是,由于买家将订金交由律师楼托管,故可获足额退回,没有任何金钱损失。虽然未知是次的业主是有心,还是无意,都会带来警惕作用。

骗徒的手法层出不穷,为免坠入交易陷阱,以下为笔者建议的比较重要的买楼注意事项,一买楼前要先查册,二将订金交律师行托管,三签署楼契前先验楼,四先行为单位估价。

笔者不厌其烦再重申一次,买楼前记得先查册,以确认业权资料及了解物业本身的产权负担。我们在查册报告中,可见到业主姓名、物业所涉及的轇轕,包括按揭契、斜坡修葺令,以及有没有钉契问题等。

值得留意的是,有钉契问题的物业并不等于不可以买卖,但要视乎钉契原因,而且最好要求业主在物业成交前把物业「解钉」。一般之言,被钉契的主因是物业有僭建物,以及与物业有关的欠款。

如果是有僭建物或欠交几个月管理费,都尚算容易「解钉」,但如果是业主欠下巨款,如欠债金额超过物业市值,「解钉」便比较麻烦及困难,所以买楼前要查册,以免因银行不审批按揭申请而遭没收订金。

众所周知,买楼时要付订金的,当业主与买家签署临时买卖合约后,买家要付俗称「细订」的临时订金;其后,买卖双方通常在签署临约后14日内签署正式买卖合约,买家要加付「大订」。

以一般的买卖成交而言,「细订」加「大订」相等于楼价10%,即动辄要几十万,如果贸然交予陌生人是非常危险的。有见及此,最稳阵的做法是将订金交由律师楼托管,以避免业主收订后失踪,损失惨重。

另一方面,买楼前最好先验楼及为单位估价,前者可以避免漏水楼或化妆楼,以及判断物业是否有僭建物,如发现有问题,就需考虑清楚才入手;而后者可以减少估价不足的情况,令自己大失预算,如发现多家银行对有关单位均估价不足,应避免购入有关单位。

笔者认为,无论单位价钱是平,还是贵的,入手时都一定要审慎三思,否则穷一生积蓄,换来不是一个安乐窝,而是一个恶梦。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报180.4(反映2018/11/05至2018/11/11(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌1.28%,而较上年同期上升10.95%。

4个分区均录得跌幅,当中九龙区跌幅最多,按周下跌1.92%,新近录得180.07,较上年同期上升11.66%。而港岛及新界(西)区分别录得184.97及166.26,按周分别下跌1.79%及1.42%,较上年同期分别上升9.13%及11.55%。新界(东)区亦录得轻微跌幅,按周下跌0.13%,新报191.79,较上年同期上升9.73%。

上周成交个案

-- 北角康威大厦楼景户 $718万易手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近促成北角康威大厦成交,单位为高层A室,实用面积433平方尺,2房间隔,座向东北望楼景,单位原开价$750万,最后以$718万沽出,实用面积平均尺价$16,582,属市价水平。

-- 天水围天爱苑2房 $408万易主 --
祥益地产分行经理谢利官表示,日前录得天水围天爱苑B座中层14室成交,实用面积438平方尺,2房2厅,累减$52万,获一名区内上车客以$408万(自由市场价),实用面积平均尺价$9,315。

-- 马鞍山锦丰苑1房 成交价$425万--
世纪21奇丰物业锦丰分行经理黎健锋表示,日前促成马鞍山锦丰苑J座(锦兰阁)低层15室易主,实用面积435平方尺,1房2厅间隔,座向西北望内园景,成交价$425万(居二市场价),实用面积平均尺价$9,770。

-- 天水围居屋天丽苑2房 $322万获承接--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,日前录得天水围居屋天丽苑高层17室成交,实用面积426平方尺,2房1厅,附设企理装修,获区内首置客以$322万(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$7,793。

新盘动向

-- 屯门弦海加推38伙 --
由庄士中国旗下的屯门弦海加推38个单位,实用面积介乎162至447平方尺,间隔由开放式至2房单位,定价介乎$367.79万至$822.29万。

庄士地产代理副总经理陈庆光指出,是次除加推第三号价单38个单位外,同时亦以招标形式推出30个单位,当中包括20个连平台的罕有特色单位。

-- 西贡玥庐上载楼书 --
华懋旗下的西贡玥庐上载楼书,提供10幢洋房,实用面积3,265至3,987平方尺,间隔为4房2厅(连3套房)及储物室连厕、4房2厅(连4套房)及储物室连厕,而每个洋房设有2个车位。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。