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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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《施政报告》对楼市的影响

[28Hse 三地产焦点 第一百九十期 2018年10月31日] 是次的《施政报告》重点在于填海造地,而且指出将来新增的土地供应,其公私营房屋比例调整为7比3。现时报告已公布约3个星期,香港楼市有什么变化?业主会加快放盘速度,还是反而会静观后市呢?

综合市场消息,大多认为《施政报告》对整个楼市影响相对有限,因为房屋政策在市场预期之内,而且提出的土地及房屋政策主要针对长远供应,对楼市短期的影响不大。

话虽如此,现时香港的楼市真的如之前一样,没有改变吗?以现时的情况来看,楼市有明显的分别,《施政报告》出炉后,市场有不少二手楼盘减价、劈价的个案,而一手市场有多个新盘推售,但部分反应较冷淡。

无论私楼、居屋,还是公屋都有减价的情况,比如说北角城市花园2座高层D室,实用面积792尺,采3房连套房,原开价$1,280万,后减价$170万至$1,280万易主,平均尺价$16,162,是次的成交价比同类单位平10%。

也许是因为政府明言日后会有大量公营房屋推出,公屋亦出现减价个案,其一单位为青衣长安邨安湖楼低层16室,实用面积349尺,最初叫价$220万,最终以$195万(未补地价)获承接,平均尺价$5,587。根据资料,自2月以来,是次的成交价是青衣区首次有住宅造价低于$200万。

另一方面,现时市场亦有多个新盘推出,包括华懋旗下的朗城滙、庄士中国发展的弦海及亿京发展的海日湾等。不少人关心《施政报告》后,发展商会如何定价,偏向认为会低价开盘,但事实并非如此,部分新盘开价仍进取。

以近日新推的屯门弦海为例,首推75伙,实用面积162至447尺,折实价$288.88万至$647.46万,折实尺价由$12,727元至$18,957不等。根据资料,是次的价钱贵绝屯门新盘首批开价,对比上一个同区开价新高的御半山,5月首批尺价$13,740至$17,026,弦海是次最高尺价更贵11%。

那销情呢?《施政报告》后,首个新盘油塘海傲湾公布价单,当中130伙公开发售,及推出32伙前排海景单位招标,最后项目总共售出40伙,占25%。相比起以前,销情没那么好,单位没有火速被市场消化。

对于楼市有下跌的迹象,究竟是《施政报告》、股市大跌还是加息而造成?事实上,笔者认为,现时业主急于放盘、新盘销情一般,是因为现时多个不明朗因素造成,尤其是加息及股市大跌。要知道《施政报告》主要讲及的是针对日后的供应,对楼市短期影响相对少。

有见楼市有下跌的趋势,那现时是入市的好时机吗?在笔者而言,不太认同现时入市,因为股市大跌,市场忧虑经济前景、趋升的息口,以及中美贸易战等,楼市已受阴霾困扰,现时入市风险相对较高。

坦白说,以现时香港楼市的状况来说,再加上早前有新盘1日出现7宗挞订,买家毋须太心急贸然入市,建议应先采取静观其变态度。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报184.77(反映2018/10/15至2018/10/21(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.16%,而较上年同期上升15.60%。

4个分区中,只有九龙区录得升幅,按周上升0.57%,新近录得186.12,较上年同期上升18.75%。反之,新界(东)区跌幅最多,按周下跌1.09%,最新录得194.31,较上年同期上升13.43%。而港岛及新界(西)区均录得轻微跌幅,分别录得190.69及171.27,按周分别下跌0.47%及0.33%,较上年同期分别上升12.63%及16.36%。

上周成交个案

-- 北角和富中心低层户 成交价$1,488万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近促成北角和富中心17座低层C室易主,实用面积874平方尺,3房连套房间隔,座向东面享海景,原叫价$1,550万,后减价$62万,获买家以$1,488万承接,实用面积平均尺价$17,025。

-- 屯门海翠花园2房 $558万获承接 --
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前录得屯门海翠花园成交,单位为5座中层C室,实用面积521平方尺,2房1厅,原叫价$650万,后累减$92万至$558万获承接,实用面积平均尺价$10,710,属市场价成交。

-- 荃湾愉景新城低层户 $896万易主--
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示,新近录得荃湾愉景新城成交,单位为10座低层D室,实用面积581平方尺,成交价$896万,实用面积平均尺价$15,422。

-- 屯门新屯门中心2房 $483万易手--
祥益地产高级客户经理李启昌表示,新近促成屯门新屯门中心5座中层G室成交,实用面积455平方尺,2房1厅,获一名区内上车客以$483万购入,实用面积平均尺价$10,615,属稍低市场价成交。

新盘动向

-- 北角维峯‧浚汇最快本周公布价单 --
由恒基主席李兆基私人持有北角维峯‧浚汇,早前上载楼书,提供216伙,面积由196至290平方尺不等,间隔为开放式及1房。项目属于旧契项目,预期关键日期为2020年8月31日。

恒基物业代理营业(二)部总经理韩家辉指,项目示范单位正赶工,工程完成会后周内会尽快开放,价单最快本周公布,计划11月开售。

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