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施政报告出炉,觅地真的要靠填海吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十九期 2018年10月24日] 行政长官林郑月娥早前发表任内第二份《施政报告》,提出了约250项新措施,当中市民最关心的议题─房屋及土地问题,继续是施政的重中之重。为了增加土地供应,政府提出比较敏感的填海计划、发展棕地等。

就著觅地问题,土地供应专责小组进行了「土地大辩论」公众谘询,有关详细报告将于年底提交。有人问,现时报告仍未出炉,政府就提出觅地的措施,岂不是忽略了市民的意愿?

事实上,此举的确有点不当,但又不代表完全忽略公众意愿,为何这样说?在发布施政报告前,小组已提交初步观察报告,提及较多人讨论的5个选项,当中包括发展棕地及维港以外填海都有出现在施政报告上,未知是真的参考了市民意见,还是实质是政府的立场。

要成功解决土地及房屋问题,从来都要多管齐下。查阅是次的《施政报告》,政府的确提出了多个不同的政策,包括填海、「土地共享先导计划」及「长者业主楼换楼先导计划」等,就让我们一起探讨一下。

相信最多人关注的是,究竟政府的填海计划是如何?林郑月娥提出会力推「明日大屿愿景」,发展约1,700公顷的人工岛、大屿山北岸及屯门沿海地带。整个项目跨越20至30年,提供26至40万住屋单位,供70至110万人口居住,其中7成为公营房屋,为求满足市民的置业需求。

对于填海,众说纷纭,有人支持有人反对。现时市场似乎最关注的是政府要用大量公帑去填海,如果撇除资金来说,单从环保的角度去讨论,笔者不反对填海的,只是政府必须要降低对海洋生态的影响,以达至既可增加供应,又可保育的双赢的局面。

另一方面,为更早释放那些不在政府发展规划的私人拥有土地,政府提出「土地共享先导计划」。成功申请的话,有关土地将由政府与申请者共享,当中不少于六至七成须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋。

申请者需就修改地契向政府缴付属项目内私营房屋和商业配套的十足市值地价,也要负责兴建基建设施,但费用可从地价中扣减。笔者认为,计划原意是有助释放,但估计效果并不显著,因为申请者涉及的成本相当大,而且只得3成可以兴建私楼,诱因不大。

而短期供应方面,政府从公屋入手,包括「长者业主楼换楼先导计划」及推出崭新优惠措施。「长者业主楼换楼先导计划」指年满60岁并拥有单位业权满10年的业主,可在未补价的第二市场出售其原有单位后购买一个面积较小的单位。

而另一崭新的优惠措施则是,容许所有家庭成员均年满70岁的全长者宽敞户,在调迁至较小的新或经翻新的单位后,可享终身全免租金。对此,笔者认为后者的较为突破,但吸引性欠奉,相信最终反应如长年「终身年金计划」一样冷淡。

无可否认,是次的施政报告包含很多针对房屋及土地的政策,但要数最令人关注、对土地及房屋供应最有帮助的必然是填海,但由于有关话题极具争议,不知道政府会否因舆论压力,而收回方案呢?

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报185.07(反映2018/10/08至2018/10/14(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.01%,而较上年同期上升15.26%。

4个分区中,只有新界(东)区录得跌幅,按周下跌3.33%,新报196.46,较上年同期上升15.34%。反之,新界(西)区升幅最多,最近录得171.85,按周上升1.42%,较上年同期上升17.23%。而港岛及九龙区分别录得191.59及185.06,分别按周上升0.10%及0.37%,较上年同期分别上升14.16%及15.51%。

上周成交个案

-- 荃湾升柏山高层户 $756万易主 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示,新近录得荃湾升柏山成交,单位为高层RE室,实用面积523平方尺,以$756万获承接,实用面积平均尺价$14,455。

-- 屯门兆畦苑低层户 $386万获承接 --
祥益地产高级客户经理陈秀春表示,日前录得屯门兆畦苑A座低层18室成交,实用面积443平方尺,累减$14万,获一名区内上车客以$386万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$8,713,属市场价成交。

-- 粉岭华明邨山景户 $470万易手--
世纪21奇丰物业牵晴间区域经理陈伟康表示,日前促成粉岭华明邨成交,单位为2座(信明楼)高层23室,实用面积443平方尺,2房间隔,望山景,原开价$470万,后获外区上车客以$418万(自由市场价)承接,实用面积平均尺价$9,436。

-- 屯门大兴花园2房 成交价$508万--
祥益地产客户经理巫嘉露表示,新近促成屯门大兴花园1期3座中层H室,实用面积428平方尺,2房2厅,附设企理装修,累减$60万,获区内准新婚首置客以$508万承接,实用面积平均尺价$11,869,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。