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加息0.125厘,对楼市影响大吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十七期 2018年10月10日] 不加不加还须加,香港终于跟随美国加息,主要银行上调最优惠利率(P)0.125厘,是香港银行12年来首次调高。由于是次加息幅度比较温和、少于市场预期,不少人认为对楼市的影响不大。

有人形容是次加息「加咗等于无加」,其实加息后,对供楼人士有什么影响?现时H按(香港银行同业拆息)锁息上限为2.35厘,以每$100万的贷款额及30年期按揭为基础,加息0.125厘后,业主每月供款额外增加$64,增幅1.65%。

未加息前,市场预计会加息0.25厘,但最后比预期少。不少市场分析及专家均表示,银行此举反映银行资金仍较为充裕,不用完全跟随美国加息,令不少原本观望的买家,改变心态,反而加快入市的步伐。

事实上,现在加幅并不多,对楼市影响不算大,但大家不得不留意的是,今次的加息意味著香港正式步入加息周期。假若香港紧随美国调息,累计加息1厘至3.35厘,业主的全期总利息会由未加息前的$39.45万,加至$58.65万,即供楼利息开支增加48.7%。

除此之外,加息并不只是影响供楼人士,其实是次加息亦代表提高了香港买楼的门槛,对一大班有意入市的准买家影响亦不少。加息亦代表买楼总供款额增加,有机会令买家无法通过压力测试。

尤其是对选择建筑期付款计划的新楼买家,影响比较大,最坏的情况是有可能面对挞订的问题。建筑期付款指买家购买楼花物业时,付出首期后,待物业入伙时,再开始找银行进行按揭。

由于买家于交楼时才申请按揭,有关的息率、条款都是依当时计算,如果息口上升,买楼供款总额上升,提高了压力测试的难度。如果未能成功通过压力测试,买家要需要付更多首期,或者新增担保人,否则申请不到按揭。

至于要担心香港加息而引发楼市崩溃吗?笔者认为,以现时香港的经济状况来看,不用太担心,是言之尚早的事,因为香港的整体资金环境向好,而且失业率比较低,今年6月至8月经季节性调整的失业率为2.8%,为20年低位。

要讲担心加息影响楼市,不如担心其他利淡因素影响,例如中美贸易战、房屋供应增加及中国经济放缓,再加上近日股市下跌,可能会业主急于套现,对楼市会有一定的影响。

无可否认,是次的加息幅度较温和,市场早有预期,影响不大。但由于利淡因素众多,再加上有可能持续加息,市场出现不确定性,有意入市的买家应要警惕风险。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报185.51(反映2018/09/24至2018/09/30(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.58%,而较上年同期上升15.93%。

4个分区中,只有新界(西)区录得升幅,按周上升0.04%,录得168.8,较上年同期上升15.01%。反之,新界(东)区跌幅最多,新报203.69,按周下跌0.71%,较上年同期上升19.85%。而港岛及九龙区亦录得轻微跌幅,分别按周下跌0.13%及0.10%,分别录得191.47及185.16,较上年同期分别上升13.20%及16.99%。

上周成交个案

-- 北角兆宝大厦山景户 成交价$500万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角兆宝大厦成交,单位为中层D室,实用面积242平方尺,2房改1房间隔,座向东南望少山景,原开价$530万,后减价$30万至$500万,实用面积平均尺价$20,661。

-- 屯门万宝大厦1房 $398万易主 --
祥益地产区域董事林伟光表示,日前录得屯门万宝大厦连天台户易主,实用面积263平方尺,1房1厅,附设靓装连电器,获区外首置客以$398万购入,实用面积平均尺价$15,133,稍低市场价成交。

-- 天后宝德楼2房 $738万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近促成天后宝德楼低层单位易手,实用面积404平方尺,2房间隔,座向南面望街景,获外区投资客以$738万承接,实用面积平均尺价$18,267,创该物业历史新高。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $578万获承接--
祥益地产分行经理林家伦表示,新近促成天水围嘉湖山庄1期8座低层D室,实用面积551平方尺,3房2厅,累减$42万,获一名区内客以$578万承接,实用面积平均尺价$10,490,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。