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2019年08月: 平均成交尺价 $12244 2.67%   (上月:$11926)
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应立法规管纳米楼吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十六期 2018年10月3日] 有人说纳米楼是大势所趋,也有人说纳米楼涌现反映香港楼市的畸形,为了改善香港人的居住环境,应该要立法规管居住单位的最细面积。究竟纳米楼的出现,是发展商无良,抑或是市场需要?

对于「纳米楼」一词,相信大家并不陌生,但其定义是什么?纳米楼泛指实用面积极细小的单位,并没有官方定义。而香港测量师学会前会长何钜业提出,以屋宇署定义计算,面积低于15平方米(约161尺)可划线为纳米盘。

在土地大辩论公众谘询期间,民建联主席李慧琼出席电台节目时表示,本港土地使用率偏低,为解决土地供应不足、纳米楼等问题,促请政府每年造地1,000公顷。

而公民党议员谭文豪就认为,香港出现纳米楼的原因是政府未有规管私楼单位面积,即使政府增加土地及房屋供应,但市场可随意发展,发展商依然都会按买家负担能力兴建纳米楼。

以上明显是2个不同的观点,撇除立法规管纳米楼会否影响自由市场运作来说,笔者对立法抱保守态度,现在首要处理的应是香港楼价过高的问题。当单位尺价过高,市民难以负担,发展商只好缩细单位的面积,令更多人有能力入市。

以恒基发展的西营盘艺里坊‧1号为例,1个实用面积230尺的单位,售价为约$690万,即实用面积平均尺价$30,000。试想想,如果照这个尺价计算,兴建一个400尺的,起码逾千万,又有几多香港人可以负担呢?

假若真的要杜绝纳米楼,相信最治标治本的方法一定是从楼价著手,即是要解决房屋供应问题。当供应不足,而市场需求刚强,楼价自然会上升,香港觅地速度向来慢,要解决供应问题相信仍要一段很长的时间。

再者,究竟以现时香港的状况,限制兴建纳米楼又是否需要呢?事实上,香港与以前不一样了,以前三代同堂住在一起,要的居住空间固然大,现在很多单身人士,或者不打算生孩子的夫妇为求有更多私人空间,都会考虑搬出去,需求增令纳米楼应运而生。

由于户均人数减少,故此即使居住在纳米楼,人均居住面积不见得会比以前少很多。假设三代同堂有6个人,一同住在800尺的单位,人均居住面积为133尺,而2个人住230尺单位,人均居住面积为115尺,两者相差18尺。

无可否认,以现时的情况来看,纳米楼的存在是有一定需要,一来是价钱市民可以负担的,二来市民对房屋需求大,尤其是年青人上车心态迫切,纳米楼可以解决部分人的住屋问题。

立法不是不可以,只是现在并不是适当的时机,也许要等日后房屋供应足够了才可考虑,但将会面对一大难题,就是要如何厘定纳米楼的定义。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报186.6(反映2018/09/17至2018/09/23(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)与上周持平,而较上年同期上升15.95%。

4个分区中,新界(东)及新界(西)区均录得跌幅,分别按周下跌0.8%及0.04%,分别录得205.14及168.73,较上年同期分别上升20.34%及15.20%。而九龙区录得升幅最多,按周上升0.45%,新报185.34,较上年同期上升17.25%。港岛区亦录得轻微升幅,按周上升0.01%,最新录得191.72,较上年同期上升12.88%。

上周成交个案

-- 火炭穗禾苑2房 成交价$600万 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示,新近录得火炭穗禾苑F座(庆安阁)高层02室成交,单位实用面积550平方尺,2房间隔,座向东北享城门河画舫景观,原开价$630万,后减价$30万至$600万获承接,实用面积平均尺价$10,909。

-- 屯门山景邨高层户 $290万易主 --
祥益地产分行经理黄文乐表示,日前促成屯门山景邨4座(景华楼)高层11室,实用面积296平方尺,内笼企理四正,获一名区内上车客以$290万(已补地价)购入,实用面积平均尺价$9,797,属市价成交。

-- 北角珠玑大厦2房 $450万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角珠玑大厦成交,单位为低层B室,实用面积464平方尺,2房间隔,座向南面望楼景,原开价$498万,最后减价$48万,获买家以$450万承接,实用面积平均尺价$9,698。

-- 屯门兆康苑低层户 $563万获承接--
祥益地产客户经理古文彬表示,屯门居屋兆康苑B座低层6室,实用面积553平方尺,3房2厅,附设企理装修,累减$17万,获区外首置客以$563万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$10,181,属市场价成交。

新盘动向

-- 屯门上源加推310伙 本周六发售 --
万科旗下的屯门上源加推第三号价单,涉及310伙,包括36个1房、184个2房及90个3房,实用面积介乎335至829尺,价单定价$548.9万至$1,191万,价单尺价$12,298至$18,761,并于10月6日(星期六)进行销售。

-- 油塘海傲湾上载楼书 --
由九建发展的油塘海傲湾上载楼书,项目提供646伙,包括69伙开放式、485伙1房及92伙2房,开价将参考启德区一手楼价钱。项目明天开放示范单位予传媒参观,最快本周开价及下周开售,首批将不少于130伙。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。