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2019年12月: 平均成交尺价 $11837 4.83%   (上月:$11292)
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十成按揭计划吸引吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十五期 2018年9月26日] 近期楼市焦点落于新盘,但要数最震撼的相信是有新盘推出十成按揭优惠。美国已启动加息周期,如果香港跟随加息,对采用高成数按揭的买家来说,要承受的风险是否太高呢?

为吸引买家,新地推出有抵押「十足十贷款计划」,单从字面上来看,计划相当吸引,但究竟此计划有什么要注意呢?如果买家采用此计划,需把一个自己或至亲持有的无按揭的物业作抵押,而有关物业的价值不可低于新单位楼价的60%。

计划只适用于个人名义买家及楼价$700万以上单位,采用此计划的买家需支付楼价5%的行政费作首期,而楼价的95%用于缴付楼价馀额。计划还款期最长25年,首3年免息,买家只须每月定额供款。

根据计划,第1至12个月,买家每月供款$2万;第13至24个月,买家每月供款为$3万;第25至36个月,买家每月供款为$4万。免息蜜月期过后,全期息率为P(P现为5厘)加1厘。

有人认为十成按揭计划的出现,反映发展商对后市信心不足。笔者就不太认同,以往都有发展商曾推出「借凸」的按揭计划,最多提供120%的按揭。似乎此举是散货目的居多,与是否睇淡后市未必有直接关系。

再者,十成按揭计划真的吸引吗?十成按揭又是否真的是十成呢,还是只是噱头?其实,由于采用此计划时,买家要抵押一个已经供满的物业,当新楼再加旧楼计算下,其实按揭成数并不是那么高。

试想想,如果买家购入的新楼是$1,000万,而抵押的旧楼价值不可低于新单位楼价的60%,即是至少要$600万。换言之,买家最少用$1,600万的抵押品,以借取$1,000万,即是说按揭成数实质只是62.5%。

无可否认,此付款计划某程度上是靠父干买楼,好处是入市的现金成本低,而且头3年免息,适合首期不足的买家。但同时要面对的风险很多,值得留意的是,美国启动加息周期,3年后买家的供款额有机会大幅上升,可能会遇到供不起的情况。

除此之外,如果日后楼市大幅下跌,新购买的物业有机会变成为负资产,而抵押给发展商的物业价值亦会减少,在最坏的情况下,买家可能要将旧楼赔给发展商。即是说,一旦楼市出现大问题时,两个单位包括供完的那个物业都会遭殃。

平心而论,相较之下,十成按揭没有想像中吸引,与其要将供满的物业抵押,不如将物业向银行申请借贷,以用作缴付首期。虽然多了一笔还款,但起码不会波及旧有的物业,涉及的风险较低。

高成数按揭计划,由于要付的首期少,不少人往往因此而入市,而忘记了自身的供款能力,损失惨重。有人形容高成数按揭计划是糖衣毒药,有人会觉得是上车恩物,你又点睇呢?

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报186.6(反映2018/09/10至2018/09/16(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.23%,较上年同期上升16.08%。

4个分区中,当中新界(西)区跌幅最多,按周下跌0.33%,新近录得168.79,较上年同期上升16.69%。其次为港岛区,按周下跌0.31%,最新录得191.7,较上年同期上升13.49%。新界(东)区新报206.8,按周下跌0.23%,较上年同期上升21.35%。而九龙区亦录得轻微跌幅,按周下跌0.07%,较上年同期上升17.54%。

上周成交个案

-- 荃湾翠丰台低层户 $705万易主 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示,新近录得荃湾翠丰台成交,单位为2座低层C室,实用面积455平方尺,以$705万获承接,实用面积平均尺价$15,495。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $595万易手 --
祥益地产分行经理谢利官表示,新近促成天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 5座中层C室成交,实用面积551平方尺,3房2厅,附设靓装,拥开扬景观,获区内客以$595万购入,实用面积平均尺价$10,799,属市场价成交。

-- 沙田穗禾苑2房 成交价$615万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示,日前促成沙田穗禾苑A座(丰裕阁)中层02室成交,单位实用面积550平方尺,2房,座向东北享城门河景,原开价$650万,累减$35万,成交价$615万,实用面积平均尺价$11,182,创该物业同类型单位新高。

-- 屯门兆禧苑中层户 $435万沽出--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,新近促成屯门居屋兆禧苑A座中层8室,实用面积351平方尺,获区内准婚客以$435万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$12,393,属市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。