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2019年08月: 平均成交尺价 $12268 2.87%   (上月:$11926)
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楼市最好的时候已经过去?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十三期 2018年9月19日] 楼市最好的时候已经过去?星展银行(香港)研究部香港房地产业分析师丘卓文表示,现时对楼市负面因素多,包括银行按息及利息会上升,再加上中美贸易纠纷,认为楼市最佳时候已过。

事实上,根据市场的种种迹象,包括拍卖场、二手市场上出现多个减价盘,可以大致推测到楼市有下跌的趋势。但是次的跌势是轻微调整,还是楼价大跌,就要视乎不利因素会否令业主卖楼套现。

近日拍卖楼出现劈价的情况,不排除会影响部分业主的放盘意向。有关单位为屯门公屋良景邨良萃楼中层6室,实用面积约150平方尺,属法院令无契盘,将于9月中再次拍卖,开价$40万(未补地价)。

据了解,单位曾于8月开价$70万拍卖,但无人承价,终被收回。换言之,单位是次叫价劈价近43%,挑战近年住宅楼价的新低。虽则单位价钱吸引,但留意的是,由于单位无契,银行难以承造按揭,买家入市时须付现金。

同样地,二手市场亦有大幅减价的情况,比如屯门兆轩苑A座中层11室,实用面积385平方尺,原叫价$460万,后减价$48万至$412万沽出,减幅10.4%。而近期二手成交中,减幅最多的可算是马鞍山翠拥华庭15座高层C室,实用面积927平方尺,叫价$1,380万,最终成交价为$1,128万,减幅高达18.3%。

无可否认,现时楼市不利因素很多,尤其是加息在即,楼市有所调整亦是正常的。纪惠集团行政总裁汤文亮认为,现在楼价是否继续跌,最关键的就是那些劈价货是否很快便能够出售,否则的话,劈价货会愈来愈多,楼价亦会愈劈愈深。

笔者认同,因为影响楼市除息口走势、香港楼市政策及经济状况外,供应量亦是一大因素。当放盘未能快速被消化,市场囤积一定数量的供应,楼价自然会随之下跌。

有人说市场出现减价盘,甚至劈价盘未获承接,反映市场购买力欠奉;另有人觉得是因为现时楼市以一手新盘为主导,吸纳了大部分市场购买力;也有人觉得由于前景不明朗,买家选择静观楼市。

究竟以现时的情况来说,楼价下跌是真跌还是假跌呢?平心而论,单凭几宗二手减价的个案、拍卖楼劈价的个案,要讲楼市由强转弱仍言之尚早。要知道业主减价有很多原因,例如当初定的价钱过高,故调低叫价,用作吸引买家,或者该区有新盘推出等,故此不能一概而论。

明显地,楼市已步入调整期,而跌幅暂时是轻微的,但是次楼市调整期会有多长,跌幅究竟有几多,就要视乎香港加息后,会否有大量银主盘、减价盘涌现。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报187.03(反映2018/09/03至2018/09/09(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.75%,较上年同期上升16.20%。

4个分区中,九龙区跌幅最多,按周下跌2.15%,新近录得184.64,较上年同期上升17.56%。其次是新界(西)区,新报169.36,按周下跌0.47%,较上年同期上升15.63%。而港岛及新界(东)区按周下跌0.12%,分别录得192.3及207.29,较上年同期分别上升13.26%及21.05%。

上周成交个案

-- 北角健威花园2房 $753.8万易主 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示,新近录得北角健威花园成交,单位为D座中层04室,实用面积446平方尺,2房间隔,享少海景,原开价$800万,后减价$46.2万至$753.8万易主,实用面积平均尺价$16,901。

-- 屯门居屋悦湖山庄高层户 $506.8万易主 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前促成屯门居屋悦湖山庄4座高层E室,实用面积431平方尺,2房1厅,累减$13.2万,成交价$506.8万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$11,759,属市场价成交。

-- 沙田第一城中层户 $688万售出--
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示,日前录得沙田第一城成交,单位为24座中层B室,实用面积447平方尺,3房改2房间隔,座向西南望内园景,以$688万沽出,实用面积平均尺价$15,391。

-- 屯门悦湖山庄3房 成交价$428万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前促成屯门悦湖山庄6座高层A室易主,实用面积588平方尺,3房2厅,间隔四正,获一名区内绿表客以$428万(居二市场价)购入,实用面积平均尺价$7,279,实用尺价及成交价均创屋苑新高纪录。

新盘动向

-- 屯门上源9月底前开售 --
由万科香港发展的屯门上源上载楼书,项目位于扫管笏路99号,由5座大楼及30座洋房组成,提供合共1,154伙,实用面积由321至2,454平方尺,而洋房斫积2,711至4,880平方尺。

万科香港业务部副总裁(市场营销)周铭禧表示,项目会在中秋节前后开放位于长沙湾的示范单位,一律为清水房,首批价单不少于231个单位,定价将参考区内相同质素的楼盘。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。