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2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
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买工厦劏盘的注意事项

[28Hse 三地产焦点 第一百八十三期 2018年9月12日] 近年有不少业主购入全层或多个工厦单位,装修后分拆成细单位出售。由于入场门槛相对低,而且有可能得到一定回报,吸引不少买家垂青,令工厦劏盘有价有市,究竟购买此类型工厦有什么需要注意呢?

早前有市民求助,怀疑地产代理涉以不良销售手法,讹骗他购入工厦劏盘。在销售途中,代理声称单位可获银行按揭,但准买家签署临时买卖合约及缴付订金后,才发现银行未能为单位承造按揭。

其中一名苦主于2月购买一个292尺的荃湾信义工业大厦单位,售价约$256万,代理声称银行可作四成按揭,而馀款可由公司安排财务公司作低息贷款,利率为3厘。当他付了$59万订金及首期后,发现与代理说的有出入。

由于交易限期为6月,但买家未筹足馀额,代理游说买家可到一间财务公司申请按揭,利息高达12厘,即是每月供款由原本的$1万增至$1.8万。买家拒绝,即取消交易,遭受挞订。

究竟为何单位不能申请按揭?翻查土地注册处文件,发现涉事楼层的防火门、地台等不合图则,已接获屋宇署清拆令,后来因已修正,署方于7月撤销相关命令。由于买家申请按揭时,单位仍处于钉契状态,相信因而影响按揭申请。

基于在交易过程中,代理有误导之嫌,刻意隐瞒「清拆令」,而且草率地向客户保证其可成功取得某一个成数的按揭。此代理有机会被监管局纪律处分,那买家可以向代理追讨赔偿吗?

翻查资料后,发现就此情况买家较难要求代理赔偿损失。律师黄国桐指出,在法律角度而言,虽则代理有责任解释清楚,但按揭是买家的责任,购入单位前需自行了解事实,不能只相信代理所言的。

事实上,近年来工厦劏盘买卖愈渐普遍,但当中有些单位可能未合乎图则,屋宇署发出清拆令,单位因而遭钉契。买家若不留神随时中招,所以有意买入此类单位的准买家要多加留意,以下为一些预防的方法。

首先,最主要的查阅土地查册记录,以了解心仪的单位是否有钉契的情况。如果遇到单位有钉契问题,准买家千万不要入手,因为单位仍在钉契阶段,是难以申请按揭及转让的。

另外,有部分代理会以问题已解决、单位很快就会取得「满意纸」等说话进行游说,准买家亦不要轻信,因为只要单位一日未取得「满意纸」、未解除钉契,单位是不适宜购买的。

除此之外,准买家亦需要留意申请按揭的部分。一般而言,银行最多承造四成按揭,再加上银行对拆售的工厦估价十分审慎,容易出现估价不足的情况,所以准买家入市前,不妨先向有关银行查询,以免因估价不足而未能获银行承造按揭。

投资涉及风险,而且回报并不是必然的,所以投资入市前,应该先了解自己的风险承受度,以及自己投资的是什么,以免堕入骗局。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报188.44(反映2018/08/27至2018/09/02(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)与上周持平,较上年同期上升17.33%。

4个分区中,只有九龙区录得升幅,按周上升0.68%,新报188.71,较上年同期上升21.10%。港岛区录得轻微升幅,最新录得192.52,较上年同期下跌0.47%,较上年同期上升13.91%。而新界(东)及新界(西)区分别录得207.53及170.16,按周分别下跌0.61%及0.77%,较上年同期分别上升22.44%及13.08%。

上周成交个案

-- 天后佳景大厦3房 $980万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得天后佳景大厦中层05室成交,单位实用面积510平方尺,3房间隔,座向西南,望开扬少海景,成交价$980万,实用面积平均尺价$19,216。

-- 屯门兆轩苑2房 $410万易主 --
祥益地产高级营运经理黄文乐表示,日前屯门居屋兆轩苑录得成交,单位为B座中层2室,实用面积376平方尺,2房1厅,累减$50万,获区内首置客以$410万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$10,904,属市场价成交。

-- 粉岭中心低层户 成交价$600万--
世纪21奇丰物业粉岭中心分行经理陈桂新表示,新近录得粉岭中心成交,单位为J座低层08室,实用面积465平方尺,2房2厅,望开扬景,原开价$650万,后减价至$600万沽出,实用面积平均尺价$12,903。

-- 屯门豫丰花园低层户 $600万易手--
祥益地产区域董事林伟光表示,日前促成屯门豫丰花园13座低层B室成交,实用面积594平方尺,附设企理装修,获一名外区上车客以$600万承接,实用面积平均尺价$10,101,属市场价成交。

新盘动向

-- 元朗PARK YOHO Napoli首张价单涉144伙 --
由新地发展的元朗PARK YOHO Napoli(峻峦第2B期)公布首张价单,涉及144伙,包括开放式、2房、3房及12伙特色户,价单定价$537.3万至$1,368.3万,价单尺价$15,440至$25,418。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。