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2019年12月: 平均成交尺价 $11771 4.24%   (上月:$11292)
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新盘「时光倒流价」等于楼市下跌?

[28Hse 三地产焦点 第一百八十二期 2018年9月5日] 近日多个新盘倾巢而出,面对加息、人民币贬值及空置税推出在即等负面因素,部分发展商以贴市价开售,这是否意味著楼市会有下跌的趋势?还只是加快项目销售的宣传手法?

就以近日最大型新盘LP6为例,以贴市价开盘。项目提供2,392伙,首张价单涉及487伙,定价$558万至$1,644.8万。若买家采用即供分期付款方案,最高可享19.5%折扣,即折实价为$449.2万至$1,324.1万,折实尺价为$12,903至$18,782。

除此之外,发展商亦纷纷积极推售货尾,当中新地重推现楼项目汇玺II,更将楼盘定价形容为「时光倒流价」作招徕。新一张价单涉及119伙,平均尺价$23,893,而去年12月价单平均尺价为$26,366,即尺价低于去年逾9%。

事实上,单从一手市场来看,气氛非常炽热,即使加价加推的都仍录得超额认购;但二手成交就比较冷清,截至8月26日,中原十大屋苑经已连续8个周末录得个位数成交量。

然而这其实是一个不健康的现象,久而久之,整个楼市亦会开始下跌。当购买力只集中在新盘中,手上持有物业的业主并不容易将单位卖出,导致二手市场冷清,当新盘吸尽大部分购买力时,无论一手,还是二手市场都会变得交投淡静,楼市因而下跌。

现在虽不是最坏的情况,但相信难以阻止情况再恶化,因为发展商短期内应该不会放软手脚,依然火速全力的销售新盘。那究竟发展商急于放盘,是为了逃避空置税,还是真的因种种不利因素而睇淡后市?

就现时的情况来说,笔者估计,两者都会影响新盘定价,但应该偏向睇淡后市的原因。为何这样说?现时发展商以贴市价出击,没有将单位转为租,或者将单位售价提高,以补偿空置税,似乎与之前逃避空置税的策略大不同。

再加上,现时影响楼市的不利因素很多,尤其是市场预期美国9月加息机会甚高,亦预料香港是次会跟随加息。如果一旦开始加息周期,无论是正在供楼人士,还是准备入市的准买家都有所影响。

对于正在供楼的,最首当其冲的会是采用不设压力测试、高按揭成数计划的业主,他们难以应付加息带来的开支;而对准备入市的准买家而言,上车之路会变得更难,银行有机会收紧按揭审批标准,除供楼支出增加外,亦要预多首期作准备。

也许正正因为加息的阴霾,发展商以贴市价定价、置业优惠及低息按揭作招徕,务求增加市民入市的信心,令他们担心愈迟买楼会愈贵,导致发展商可赶及在加息前吸纳大部分的购买力。

楼市一向给人的印象只升不跌,但在华丽的背后未必如表面般好。如果香港真的加息,再加上中美贸易战持续、人民币贬值等,香港经济必然受到影响,届时准买家须考虑自身的需求及经济能力,自行衡量风险。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报188.44(反映2018/08/20至2018/08/26(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.47%,较上年同期上升16.78%。

4个分区中,只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌0.50%,新报171.48,较上年同期上升17.04%。而九龙区升幅最多,按周上升1.72%,新报187.43,较上年同期上升19.39%。而新界(东)及港岛区分别录得208.82及193.43,按周分别上升1.26%及0.15%,较上年同期分别上升24.50%及10.46%。

上周成交个案

-- 荃湾翠丰台高层户 成交价$890万 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示,新近录得荃湾翠丰台成交,单位为1座高层D室,实用面积533平方尺,以$890万获承接,实用面积平均尺价$16,698。

-- 屯门力生大厦累减$22万 $398万易主 --
祥益地产分行经理黄文乐表示,日前录得屯门力生大厦高层A室,实用面积364平方尺,原叫价为$420万,累减$22万,成交价$398万,实用面积平均尺价$10,934,属市价成交。

-- 马鞍山迎海.星湾高层户 $880万获承接--
世纪21奇丰物业岚岸分行经理林成丰表示,新近录得马鞍山迎海.星湾成交,单位为20座高层C室,实用面积511平方尺,2房2厅间隔,座向南面望园景,原开价$898万,减至$880万沽出,实用面积平均尺价$17,221。

-- 屯门龙门居3房 $595万易手--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,新近录得屯门龙门居10座高层J室,用面积592平方尺,3房2厅,业主原叫价$700万,参考市场价后作出调整,累减逾$100万,单位最终以$595万成交,实用面积平均尺价$10,051,创该屋苑同类型单位双破顶,成交价更是全屋苑的新高。

新盘动向

-- 油塘鲤鱼门径新盘命名为海傲湾 --
由九建发展的油塘海傲湾,位于油塘鲤鱼门径1号,2座提供646伙,户型涵盖开放式至2房单位,预计关键日期为明年9月30日。九建市务及销售部总经理杨聪永指,项目仍待批预售楼花同意书,预计9月份将展开市场推广的第一步。

-- 西湾河新盘命名为One Eighty --
本地老牌家族林氏家族发展的西湾河筲箕湾道180至184号住宅项目命名为One Eighty,提供57伙,间隔包括开放式、1及2房,预计明年第3季竣工。发展商代表林昍表示,计划最快今年底推售。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。