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2019年12月: 平均成交尺价 $11799 4.49%   (上月:$11292)
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倡引入「土地区划整理」、「土地债券」

[28Hse 三地产焦点 第一百八十一期 2018年8月29日] 市场一直有声音认为,政府收地进度缓慢,从而拖慢建屋的速度。为了加快收地速度,正进行土地大辩论之际,香港大学科斯产权研究中心提出2个建议,包括引入「土地区划整理」和「土地债券」。

究竟这是什么建议?首先,「土地区划整理」是一个土地交换机制,是指私人土地业权人自愿向政府交出一定比例的「发展商责任」土地,经由政府规划,包括兴建公营房屋、道路及基建等公共设施。

经过政府规划后,原来的土地业权人可在原区获批一幅面积较少、但较优质的土地作交换,而须符合现有审批机制,及补地价后才可作发展。以上建议的目的是诱使土地业权人交地予政府,从而达到双赢的情况。

而另一个建议呢?「土地债券」指政府可发行地债,用作收购合适的私人土地,包括棕地及原居民的祖堂地等,回收的土地经过重新规划后,再以市场机制赎回地债。

有关地债列明可发展楼面面积及发行时的票面值,其价值与发展权益挂鈎,持有人可以债券竞投面积相若的政府新土地,亦可按市价在市场上自由转让。引入具竞争性及高透明度市场机制,目的是释除市民官商勾结的疑虑。

对于上述的建议,有人认同,另有人觉得是天马行空,。而笔者认为有关建议理论上是可行的,但实际并不容易执行,例如土地持有人的参与反应、土地如何防止被炒贵,以及如何制定公平公开的机制。

对于「土地区划整理」的参与人数多寡,就视乎政府开出的条件是否吸引,例如政府按什么标准去决定土地业权人可换取什么土地,是按位置,还是面积?事实上,要厘定一个大众都接受的条件并不是易事。

如果政府开出的条件不够吸引,难以诱使土地业权人交地予政府,无助解决土地不足的问题;而条件太吸引的话,就会被公众质疑官商勾结、利益输送,反而引起民怨。

而「土地债券」方面,就有可能变成投机工具,因为债券价格会随市场变动,当市场睇好楼市,炒卖土地债券情况就有可能发生,导致楼价上升。另一个方面,债券概念复杂,土地持有人难以理解,未必会愿意购买。

为了解决土地不足的问题,不同人士都出谋献策,然而究竟有几多建议方案,政府会采纳呢?土地大辩论将于9月26日结束,小组要年底前才可将报告提交予政府,未知政府最终会否按民主意做决定呢。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报187.56(反映2018/08/13至2018/08/19(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.57%,反之较上年同期上升16.64%。

本周4个分区均录得跌幅,当中九龙区跌幅最多,按周下跌0.85%,新报184.26,较上年同期上升15.24%。其次为新界(西)区,按周下跌0.71%,最新录得172.34,较上年同期上升17.51%。而港岛及新界(东)区分别录得193.13及206.22,按周分别下跌0.39%及0.07%,较上年同期分别上升13.91%及22.98%。

上周成交个案

-- 天后景晖阁高层户 $828万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,日前录得天后景晖阁高层A室成交,实用面积400平方尺,座向南面望山景,原开价$828万,后减价$30万至$798万易主,实用面积平均尺价$19,950。

-- 屯门居屋富健花园中层户 成交价$335万 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,新近促成屯门居屋富健花园4座中层K室易主,实用面积431平方尺,累减$25万,获区内首置客以$335万(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$7,773,是次成交金额及尺价双双成为屋苑同类型单位的新高纪录。

-- 荃湾德泰大厦高层户 $568万易主--
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示,近日录得荃湾德泰大厦成交,单位为高层K室,实用面积471平方尺,成交价$568万,实用面积平均尺价$12,059。

-- 屯门居屋兆畦苑低层单位 $438万易手--
祥益地产高级营运经理林英杰表示,日前促成屯门居屋兆畦苑B座低层18室成交,实用面积443平方尺,获一名区内首置客以438万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$9,887。

新盘动向

-- 新地汇玺II周日售117伙 --
由新地发展的深水埗汇玺II将于本周日(9月2日)推售117伙,包括7号价单中的105伙,及12伙3A座B室单位,周六下午6时截票。

汇玺II大手组别A组分4节销售,有48伙单位可供认购,A1节买家须认购3伙1,000平方尺以上单位;A2节买家最少认购2至3伙,其中最少2伙必须认购千尺以上单位;A3节则最少认购2至3伙,其中最少1伙必须认购千尺以上单位;AS节则必须认购最少1伙千尺以上单位,买家可选择认购1至3伙;B组为认购1至2伙的一般买家。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。