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2019年08月: 平均成交尺价 $12244 2.67%   (上月:$11926)
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倡东大屿填海2,200公顷,可容纳110万人

[28Hse 三地产焦点 第一百八十期 2018年8月22日] 香港土地供应不足,房屋供不应求,为突破拓地困局,不少人提出在维港以外填海。而团结香港基金亦认同,只有大规模填海才能大量增加用地,故提出了「强化东大屿都会」计划。

什么是「强化东大屿都会」计划?研究报告建议,在香港岛和大屿山东部之间的中部水域兴建人工岛,填海2,200公顷,即相当于110个维多利亚公园,预计可容纳70万至110万人口。

土地方面,当中2成为工商地,3成为住宅用地,预计可兴建25万至40万个住宅单位,当中公屋占最少7成。根据报告,计划可分2期进行,最快2029年可完成首阶段工程,可供首批市民入住,而整个工程最快可以于2032年完工。

另外,为配合住客或上班一族的交通需要,计划亦建议兴建3条铁路,分别连接坚尼地城、美孚及屯门南,可藉着与港珠澳大桥和大湾区连接,实现「一小时生活圈」概念。

对于以上填海计划,有人支持,有人反对。支持的人认为可以纾缓房屋短缺的问题,增加就业机会;而反对的人就认为填海破坏海洋生态,理应先行回收高尔夫球场及棕地发展。

事实上,要妥善而持续增加土地供应并不容易,要解决土地不足的根本问题,笔者认同,直接填海造地是不二之选,主要是因为关于成本、土地运用方面,都会较其他方法容易控制。

成本方面,先讲填海所需的费用,团结香港基金现阶段未有总体估算,但参考顾问公司提供的数据,估计填海造地成本每平方尺须$1,360,而兴建相关运输设备的成本每平方尺为$650。

而其他方法如全速推展各项新发展区以及新市镇的扩展计划,包括古洞北和粉岭北、东涌、洪水桥及元朗南,当中涉及不少农地收地及农作物补偿,每平方尺农地补偿金额约为$312至$1,040,另外牵涉补地价等赔偿问题,价钱难以计算。

而土地运用方面,由于填海所得的土地较平整及广阔,有利于快速兴建房屋及工商大厦;相反,发展现有的新发展区,土地有可能有斜坡等,政府需要花时间清拆,而且要面对赔偿、改划等繁复程序,土地难以马上运用。

当然,笔者亦明白环保人士所关注的,但香港土地不足是铁一般的事实,即使现时不填海,日后都总要行这一步。在无可奈可的情况下,一部分人需要妥协,以解决房屋问题,但必须要降低对海洋生态的影响。

例如政府填海时选用较为环保的非疏浚式填海方法,以减少产生污泥废料。环保的方式并不会挖走及清理海床上的淤泥,填海后需要时间,让淤泥排走水份作沉降,从而减少疏浚量和对海洋的滋扰,降低对环境的危害。

填海一直以来都极具争议,但同时是最有效的增加土地方法。但以现时的两极化意见来说,相信短期内填海仍停留在纸上谈兵的阶段。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报188.64(反映2018/08/06至2018/08/12(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.15%,同时较上年同期上升17.80%。

4个分区中,只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌0.66%,新报173.58,较上年同期上升19.11%。反之,新界(东)区升幅最多,最新录得206.36,按周上升0.75%,较上年同期上升23.90%。而港岛及九龙区分别录得193.89及185.84,按周分别上升0.48%及0.52%,较上年同期分别上升13.85%及17.69%。

上周成交个案

-- 马鞍山新港城2房 $685万易主 --
世纪21奇丰物业海柏分行助理区域营业董事郑达昌表示,新近录得马鞍山新港城成交,单位为J座高层07室,实用面积363平方尺,2房1厅,座向东南望开扬景,原开价$690万,最后减至$685万易主,实用面积平均尺价$18,871。

-- 屯门彩晖花园3房 成交价$648万 --
祥益地产客户经理古文彬表示,日前录得屯门彩晖花园C座中层1室成交,实用面积758平方尺,3房2厅连套房,拥开扬景观,获区内换楼客以$648万购入,实用面积平均尺价$8,549,稍低市场价成交。

-- 牛池湾威豪花园高层户 $690万易手--
世纪21富山地产联席董事林伟雄表示,新近促成牛池湾威豪花园2座高层A室,实用面积400平方尺,2房1厅,座向东北享山景,原开价$700万,减至$690万获承接,实用面积平均尺价$17,250,造价及尺价创该屋苑同类型单位新高。

-- 屯门丰景园中层户 $485万获承接--
祥益地产高级营运经理林英杰表示,新近促成屯门丰景园2座中层2室,实用面积339平方尺,2房,附设企理装修,获区内首置客以$485万获承,实用面积平均尺价$14,307,属市场价成交。

新盘动向

-- PARK YOHO 2B期命名为PARK YOHO Napoli --
新地旗下的PARK YOHO 2B期命名为PARK YOHO Napoli,由8座大楼组成,共提供712伙,间隔由开放式至4房不等,更设有顶层复式及平台特色户。项目预计关键日期为2019年10月31日。

新地副董事总经理雷霆指,项目现时正待批预售楼花同意书,最快月底推售,会预留100伙作收租用。

-- 信置一号九龙道最快下周卖楼 --
由信置及市建局合作发展的一号九龙道,已上载楼书,涉及100伙单位,主打细单位,实用面积301至443平方尺,采1至2房间隔。信和置业营业部联席董事田兆源表示,项目最快日内开价,开价后日内对外开放示位,最快下周卖楼。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。