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2019年12月: 平均成交尺价 $12047 6.69%   (上月:$11292)
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购买连租约单位的利与弊

[28Hse 三地产焦点 第一百七十九期 2018年8月15日] 市场笋盘难求,有买家为怕心仪单位被截足先登,就算连租约单位都会迅速入手。如果没有即住的需要,买家可待租约结束后收回自住,那究竟购买连租约的单位有什么好处?又有什么需要注意呢?

一般而言,买家购入物业的形式,可分为交吉及连租约,前者指物业可即时使用的;而后者是指物业现有租约,新的买家需于购入物业后继续完成旧业主与租客未完成之租约部份。

连租约的放盘,以往主要是投资客追捧的,但在供应短缺的情况下,有些用家都会考虑,务求早买早享受,担心愈迟买愈贵。做一件事,往往有利也有弊,现在就让笔者为大家分析其好处及坏处。

先谈好处吧,首先连租约单位售价一般较市价低,入市门槛较低;买家可即时享有租金收入,既可预早计算租金回报,又可省却找租客的麻烦;此外,买家不需即时付出额外资金用作装修、维修单位及添置家电,减轻置业负担。

而坏处方面,由于单位现有租客居住,准买家未必可以睇楼,要承受「不能准确估计物业购买时状况」之风险;由于单位不是用作自住,申请按揭条件较差,尤其是按揭成数,连租约单位最多做到5成按揭;单位不能即时入住,不适合有即时需要的买家。

不得不留意的是,为了增加单位的吸引性,市场还有一种放盘叫「连租约、交吉售」,即是指一些正在生约期内的单位,业主与买家签订临时买卖合约后,可行使生约的退租权,在成交前1个月通知租客提早终止租约。

对于上述单位,表面上来看,业主可以交吉形式出售,减低买家的首期开支,令潜在买家的数量增加,但其实涉及很大风险,最坏的情况是,业主要赔订、赔双方佣金,甚至有可能被对方追讨赔偿,损失惨重。

为什么风险会高?首先交易要顺利进行,先决条件是你可以成功通知租客,而且在单位成交前搬出。如果租客有心躲避,如故意不接来电、不读不回短信,令你无法通知他们,租约未能提早终止。

即使你找到租客,又不代表他们愿意搬出。假若买家要收回单位,就要以法律途径处理,整个收楼过程动辄需半年以上。基于你的单位于成交时,仍未呈于交吉状态,即违反与准买家所签订的合约,要作出相对的赔偿。

为避免以上情况的发生,笔者建议即使单位租约处于生约,业主都不要轻易答应单位以交吉出售,宁愿减低单位的吸引力,继续以连租约形式出售,让双方日后自行处理租约事宜。

而对于有意购买连租约单位的买家,笔者认为由于未能睇楼,建议可找相类似的单位查看,以了解单位的间隔及景观等,以推断单位的情况。除此之外,在签署临时买卖合约之前,先向银行查询按揭条件,以更准确评估自己的购买能力。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报188.36(反映2018/07/30至2018/08/05(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.13%,较上年同期上升17.84%。

4个分区均录得跌幅,当中新界(西)跌幅最多,按周下跌1.28%,新报174.72,较上年同期上升20.06%。而港岛区按周下跌0.69%,最新录得192.96,较上年同期上升13.52%。九龙及新界(东)区分别录得184.88及204.81,按周分别0.26%及0.11%,较上年同期分别上升17.70%及22.88%。

上周成交个案

-- 沙田美松苑中层户 成交价$408万 --
世纪21奇丰物业名城分行经理萧耀邦表示,日前录得沙田美松苑成交,单位为A座(富松阁)中层6室,实用面积554平方尺,3房间隔,以$408万(居二市场价)易手,实用面积平均尺价$7,365。

-- 屯门凯德花园2房 $430万获承接 --
祥益地产区域董事林伟光表示,日前促成屯门凯德花园1座低层G室成交,实用面积325平方尺,2房2厅,获区外首置客以$430万购入,实用面积平均尺价$13,231,属市场价成交。

-- 北角形品1房 $738万易主--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得北角形品中层A室成交,实用面积376平方尺,1房间隔,座向北面望开扬景,获区外上车客以$738万承接,实用面积平均尺价$19,628,属市价水平。

-- 屯门丰景园2房 $535万易手--
祥益地产高级营运经理林英杰表示,日前录得屯门丰景园成交,单位为3座中层3室,实用面积397平方尺,2房1厅,获一名区内客以$535万承接,实用面积平均尺价13,476。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。