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2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
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买唐楼的注意事项

[28Hse 三地产焦点 第一百七十八期 2018年8月8日] 上车门槛愈来愈贵,可入手的单位愈来愈少,香港人买楼机会渺茫。有见及此,部分会考虑入场费相对较低的唐楼,但无论买家是为了自住、收租,还是博收购,都要份外留意,尤其是按揭方面。

一般而言,唐楼楼龄逾30年或以上,高度在7层或以下,而且没有设有电梯,出入都依靠楼梯。由于唐楼外观较为破旧,亦欠缺维修及保养,素质较私楼相差较大,故售价相对较低。

由于单位价钱吸引,无壳一族心急入市,往往忽略了申请按揭要面对的问题及风险,如估价、按揭年期、按揭成数及潜建等。假若银行承造的未如理想,买家要预备更多资金作首期,但最坏的情况是银行拒批按揭,得不偿失。

首先,估价方面,由于市场唐楼成交较少,而且质素较参差,银行缺乏参考指标,有机会出现估价不足的情况。事实上,通常业主的叫价会比银行估价高,一旦估价不足,买家可多找几间银行进行估价,以寻找估价估得最高的银行。

第二是按揭成数及年期,唐楼可申请最高9成按揭,但一般只能承造6成,如果要申请6成以上按揭,则要由按揭保险公司视乎物业质素、申请人收入、经济状况等而定。

至于年期方面,银行普遍以70至75年减楼龄或人龄决定按揭年期的准则,取其低者,即是说40年楼龄的唐楼仍有机会借足30年按揭。比如说,申请人30岁,而唐楼楼龄40年,正常来说,银行只会批出70减40,等于30年的还款期。

第三是僭建及钉契问题,为避免买入有以上问题的单位,买家最好自行查册。不少唐楼都会出现僭建问题,如更改厨房间隔、加建露台等,当屋宇署发现有僭建物时,一般会发出清拆令,要求业主于限期内清拆僭建物,同时物业会被钉契。

如银行发现物业被钉契,不会审批按揭贷款的。假若想购买的单位有僭建问题,怎么办?只要业主或买家如期清拆僭建物,之后向屋宇署申报,检查后再申请取消钉契及取满意纸。一般而言,取得屋宇署发出满意纸后,银行都会批出按揭。

第四,单位是否「劏房」或「分契楼」。不少人将两者混淆,「劏房」是指一个单位被分间成两个或以上的独立单位;而「分契楼」牵涉单位业权上的分割,需由律师处理及于土地注册处登记,一经办妥,各单位便拥有独立的业权。

对于唐楼,银行审批按揭时会验楼,若你想买的单位是「劏房」,银行不会批出按揭,因为要承受的风险较大;若你想买的单位是「分契楼」,基于受到法律约束力,银行较有保障,但业权较复杂,银行不一定会批出按揭。

不少人购买唐楼是为了博收购,笔者则觉得未必博得过,因为香港唐楼众多,要发展商选择你那一幢并不是一件易事。再者如果幸运地博中被收购,整件事由构思到收购完成,动辄十几年,投资回报相对较慢。

无可否认,以现时的楼市来说,唐楼价钱相当吸引,适合预算不多的买家,但同时购买此类型物业,要面对的问题较多,风险较高,故必须查册。如有任何怀疑,建议找律师帮助,否则因小失大。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报187.76(反映2018/07/16至2018/07/22(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.24%,较上年同期上升17.44%。

4个分区中,只有港岛区录得跌幅,按周下跌2.40%,新报193.25,较上年同期上升12.76%。反之,新界(西)区升幅最多,按周上升2.33%,最新录得176.43,较上年同期上升20.76%。新界(东)区新报205.13,按周上升0.87%,较上年同期上升20.60%。九龙区最新录得183.79,按周上升0.74%,较上年同期上升19.03%。

上周成交个案

-- 北角明园低层户 成交价$615万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角明园第3期低层B室成交,实用面积447平方尺,2房间隔,座向北面望楼景,原开价$620万,最终获区外用家以$615万承接,实用面积平均尺价$13,758,属市价水平。

-- 屯门康德花园2房 $502万易主 --
祥益地产高级客户主任巫嘉露表示,日前录得屯门康德花园2座中层G室成交,实用面积363平方尺,2房1厅,获一名区内客以$502万购入,实用面积平均尺价$13,829,是次成交创了屋苑同类型单位的双破顶,尺价更创全屋苑的新高。

-- 旺角居屋富荣花园2房 $518万获承接--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近促成旺角居屋富荣花园成交,单位为13座低层E室,实用面积431平方尺,2房间隔,座向东望园景,以$518万(居二市场价)沽出,实用面积平均尺价$12,019。

-- 屯门恒福花园低层户 $522万易手--
祥益地产高级客户经理李启昌表示,日前促成屯门恒福花园5座低层H室易主,实用面积437平方尺,2房1厅,获一名外区客以$522万购入,实用面积平均尺价$11,945,属市场价成交。

新盘动向

-- 元朗PARK YOHO Milano周六售131伙 --
新地副董事总经理雷霆指,元朗PARK YOHO Milano(峻峦第2C期)再加推54伙,计同第3张价单77伙,本周六(11日)将开卖131伙。

新地副董事总经理雷霆指,项目加推的54伙属原价加推,价钱或比首批高,只是景观分野。而项目周五(10日)截收登记,将拨出50馀伙单位供大手组别认购。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。