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2019年08月: 平均成交尺价 $12320 3.3%   (上月:$11926)
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努力工作就可以Full Pay买楼?

[28Hse 三地产焦点 第一百七十七期 2018年8月1日] 香港楼价持续攀升,与一般打工仔负担能力严重脱节,即使有足够首期,又未必可通过压力测试;就算成功上到车,又未必供得起。要避免审批,买家可选择一次过付款,但香港又有几多个打工仔可以做到呢?

讲起年青人买楼难,威威洗衣粉太子爷、莎莎国际郭少明女婿陈振邦表示,年轻人可先把注意力放在工作上,待事业上创出成就,或能「Full Pay(一次过付款)买楼上车」。

言论一出,引起不少人热烈讨论,有人认为此言论离地,打工仔储首期已经难,仲要一笔过付款根本没可能;有人嘲讽对方是富二代,不明白升斗市民的辛苦;有人则认为只是一个目标,并不是指一定买到楼。

笔者就认为,以现时香港楼市来说,这个目标「坚离地」。根据国际调查机构Demographia发表的报告,香港连续8年成为全球最难负担的城市,楼价对入息比率更进一步恶化。

是次调查的数据采自2017年第3季,楼价对入息比率为19.4倍,即是香港人不吃不喝19.4年才能买得起一个住宅单位。以2017年的数据,香港人买楼已经难过登天,在楼市频频破顶的2018年,单凭人工买楼又谈何容易呢?

为了帮助市民更容易上车,政府推出多项措施,如将居屋定价与市价脱勾、新增空置税,修改「预售楼花同意方案」等,近日政府更公布首个港人首置上车盘的详情,引起市场关注。

首个港人首置上车盘的诞生,目的是为不符合申请居屋资格,但未能负担私楼的较高收入人士及家庭,提供多一个置业选择。首个项目选址为市建局马头围道/春田街重建项目,提供450个首置单位,实用面积介乎260至507平方尺,间隔包括开放式、1房及2房。

定价方面,会参考合资格人士的负担能力,即折扣率为市价62折至72折。据市建局6月底的评估显示,当区市值尺价约$23,500,若按62折计算,单位售价介乎$378.8万至$738.7万;若以市价72折计算,单位售价由$439.9万至$857.8万。

单位最快今年底预售,申请者须居港满7年、从未在港购买住宅物业,二人或以上家庭入息限额为$57,001至$74,100,资产上限为$255万,而一人申请则减半。首个港人首置上车盘亦设有转让限制,5年内不可转售或出租单位,若日后转售或出租需要补地价,市建局也不设回购。

有人说,是次的单位定价太高;也有人说,是次的单位的转让限制太松。笔者认为,定价贵是无可厚非,因为目标是较高收入的人士及家庭,必然会较居屋定价高。而是转让限制方面,5年作为期限的确需要延长,以免房屋沦为炒卖工具。

虽然是次的计划只是用作试水温,看看港人首置上车盘是否具有吸引力,有关的转让限制会否令买家却步等,但如果效果理想,相信政府会持续增建港人首置上车盘,所以限制方面并不可以马虎了事,以免成为下一个港人港地。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报187.76(反映2018/07/16至2018/07/22(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.24%,较上年同期上升17.44%。

4个分区中,只有港岛区录得跌幅,按周下跌2.40%,新报193.25,较上年同期上升12.76%。反之,新界(西)区升幅最多,按周上升2.33%,最新录得176.43,较上年同期上升20.76%。新界(东)区新报205.13,按周上升0.87%,较上年同期上升20.60%。九龙区最新录得183.79,按周上升0.74%,较上年同期上升19.03%。

上周成交个案

-- 马鞍山天宇海3房 $915万沽出 --
世纪21奇丰物业分行经理陈健安表示,日前促成马鞍山天宇海5B座中层B室成交,实用面积689平方尺,3房2厅,座向东南望城市景,原开价$930万,获换楼客以$915万连租约沽出,实用面积平均尺价$13,280,属低市价水平。

-- 屯门兆轩苑高层户 成交价$445万 --
祥益地产分行经理黄文乐表示,新近录得屯门兆轩苑,单位为B座高层14室,实用面积385平方尺,开放式间隔,附设企理装修,获一名区内上车客以$445万购入,实用面积平均尺价$11,558,属市场价成交。

-- 北角城市花园连平台户 $1450万获承接--
世纪21北山地产营业董事严智贇表示,日前录得北角城市花园成交,单位为3座低层,连平台,实用面积792平方尺,3房间隔,座向南面享街景,获区外换楼客以$1,450万承接,实用面积平均尺价$18,308,属市价水平。

-- 屯门居屋兆禧苑高层户 $460万易手--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示,日前促成屯门居屋兆禧苑B座高层1室,实用面积363平方尺,获外区客以$460万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$12,672,属市场价成交。

新盘动向

-- 元朗PARK YOHO Milano周六售328伙 --
新地旗下的元朗PARK YOHO Milano(峻峦第2C期)再加推220伙,并连同首张108伙价单,将于本周六(8月4日)尽推328伙。

第2张价单涉及220伙,定价$515.6万至$1,680.8万,尺价$15,813至$24,906。新地代理总经理陈汉麟指,项目周五截收登记,拨出一半单位供大手优先拣楼,大手客必须购最少2伙,最多6伙。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。