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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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【专家教路】「边缘人」预留两个月成交期

   2019年10月28日(Mon)
2019年10月28日(Mon)
【28Hse.com】  

政府放宽高成数按揭的楼价上限,理应有大批准买家受惠,但毕竟按揭批核需由银行配合,面对经济下行风险,日前有消息指三大银行(包括汇丰、恒生及中银)均提早叫停楼按申请,有「提早收遮」之嫌。有按揭代理指,目前银行正在研究细节,虽然预期需求大增,惟料明年银行接受按揭申请的额度增加幅度有限,即使符合新的入息要求,也随时被拒绝「上会」,令买家置业梦碎之馀,更可能被迫「挞订」徒招损失。

按揭专家经络按揭转介高级副总裁曹德明表示,对于市场指有主要银行拒绝接受按揭申请的说法,并「不完全错」。尽管政府降低买楼门槛,但按揭市场仍以银行为主体,而银行亦受到多个「金刚箍」所限制,例如经济、准备金率、利率、股东期望等,并非政府「开绿灯」就代表买家一定借到钱。

他指,已与数间银行进行沟通,基本上态度仍然正面,银行目前正研究相关细节。不过短期内银行及按揭证券公司会「塞塞哋」,审批按揭申请速度会减慢,因此需要短时间内取得贷款的买家或比较「危危乎」,如成交期有60至90天会较保险。

保费加幅最多增25%

曹德明认为,银行需作出风险管理,未必会踊跃抢生意,虽然预期需求大增,惟料明年银行接受按揭申请的「Quota」增加幅度有限,相信少于置业需求的增幅,即使买家符合新的入息要求,也随时被拒绝「上会」,令置业梦碎。不过,他认为一两年内低利率仍会保持,对楼按市场预期正面。

他又表示,政府让首置买家可无需通过压力测试,但强调并非不看收入,买家供款占收入比例必须不超过五成。反而,银行会将风险转嫁到按揭保险费上。在旧有制度的一般情况下,保费为贷款额的1.5%至4.35%不等。

曹氏续称,新措施下首次置业贷款人即使通过压力测试,按揭保费亦要加15%(例如1.5%×1.15=1.725%),并计算入供款支出内。 如首次置业贷款人(即「边缘人」)供款占收入比例不超过五成,如无法通过压力测试,仍可申请叙造最高八成至九成按揭。

但最新消息指,这批「边缘人」如叙造八成至九成按揭,未来保费加幅或会增至25%(即1.5%×1.25=1.875%)。如是者,假设楼价800万元,供款期30年按揭成数90%(借720万元),原先保费为4.35%,最新保费则变成39.15万元(4.35%×1.25=5.4375%),买家需小心留意。

总行人手足申请较快

另一方面,中原按揭董事总经理王美凤表示,除了大型银行以外,现时中小型银行也有「塞车」的现象,银行审批时间也会较参差,由2、3星期至超过两个月也有,如需要申请按保,由于需经由按证公司审批,过程较为繁复,需预留至少两个月以上的时间,买家亦应有心理准备,要多找几间银行,提高命中率,并且记紧需备齐文件,银行会待客户文件「齐晒先上」。她又提醒,大型银行来说有较多组别,总行较地区分行有较多人手,因此较赶急的买家可到总行办理按揭申请。 ■香港文汇报记者 黎梓田