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【特稿】按保松紧 揭示楼市寒暑

   2019年10月21日(Mon)
2019年10月21日(Mon)
【28Hse.com】  

政府放宽按揭保险计划门槛,乍听会觉得太进取,但其实过去廿多年政府不止一次透过按保来调控楼市,措施堪称「楼市寒暑表」。2009年之前有一段时间,九成按揭贷款额上限高达2,000万元,及后才因楼市不断上升而逐步收紧。至2013年后,九成按揭只容许400万元或以下住宅才能承造,政策维持6年半以上,为按保史上持续最长的一段日子,市场也忘记按保原来一直是调控楼市的手段之一。

承担银行额外贷款风险

按揭保险计划于1999年在香港面世,推出原因与当时楼市有莫大关连。翻查资料,自1991年11月开始,香港按揭上限订在七成,市民买楼需支付三成按揭,这对大部分首次置业人士并不容易。1997年金融风暴发生前,不少新盘均有提供二按协助,一、二按合共按揭成数高达90%至95%,甚至曾出现十成按揭。

然而,这类二按按揭利率会较高,买家风险相当大。但若放宽银行按揭上限,又会为银行带来风险。1999年3月,政府正式推出按揭保险计划,透过按揭证券公司为银行提供按揭保险,可以让银行增加贷款金额,却又不用承担额外贷款风险。

按需求曾推负资产按保

按保计划开始为85%按揭、贷款上限500万元,之后因应市场曾多次调整:2000年8月及2004年7月分别将按揭成数上限提升至90%及95%,按揭贷款上限亦于2001年、2004年、2005年分别逐步提高至2,000万元。其间更曾推出负资产按揭保险计划、再融资按揭保险,并将按保计划延伸至楼花新盘及收租物业等。

情况一直延续到金融海啸后的2008年底,当时全球各推量化宽松,导致本港楼价急速攀升,金管局此后推出一系列逆周期措施,按揭保险计划的方向也由宽松转为逐步收紧。

2009年10月,金管局推出第一轮楼按措施,主要收紧豪宅按揭贷款,楼价2,000万元以上物业按揭成数上限由七成降至六成;90%及95%的按保计划,亦由2,000万元楼价大幅降至1,200万元及600万元,租住物业按保计划暂停申请。

之后金管局推出多轮收紧按揭措施,包括收紧按揭上限、供款入息上限、物业用途、持有物业方式、资金来源等,并推出压力测试,期望以此提高置业成本,减低楼市泡沫。因应高成数按揭的信贷风险较高,按保计划与金管局措施同步于过去10年亦不断收紧。

「终极收紧」前后近7年

2010年8月,按保计划暂停超过90%按揭贷款申请,2012年9月按保计划之贷款年期上限由40年降至30年。贷款额上限亦由1,200万元逐步下调至720万元、680万元、600万元,至2013年2月「终极收紧」至400万元或以下住宅物业才能承造90%按揭,申请人亦必须是首次置业的固定收入人士及供款占入息不可多于45%;八成按保计划亦仅限于不超过楼价600万元的单位。

2013年措施延续至今年10月15日,时间长达6年半以上,今天按保计划再度变回放宽,是否预示楼市进入另一个跌市周期? ■记者 颜伦乐