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【按揭热线】投资工厦需注意业权契约

   2019年05月31日(Fri)
2019年05月31日(Fri)
【28Hse.com】  

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

受惠于工厦拆售项目,近月工商铺市场交投气氛理想,4月份工厦注册量创下自去年7月以来的十个月的高位,注册金额更创下历史新高。鉴于住宅物业受多项「辣招」所限,加上部分工厦入场容易,回报更可达四至五厘,因此不少人开始涉猎投资车位、工商铺等物业。然而,工商铺与住宅的按揭条款略有不同,投资者宜小心「地雷」以免损手。

银行估价相对保守

按照工商铺的按揭规定,不论物业价值,若申请人的主要收入来自香港,按揭成数上限为四成,否则为三成。如申请人在申请按揭时有就其他按揭物业作出借贷或担保,按揭成数将再下降一成。要注意的是,购买工商铺的按揭规限较少,例如即使已有物业在手,或外地买家,或持货不足三年,亦无须缴付额外印花税(SSD)及买家印花税(BSD),因而吸引不少投资者入市,而印花税(AVD)亦只有一套标准,不过税率比住宅物业(AVD第二标准税率)为高。

近年政府重启活化工厦,当中买卖亦增加不少。若有意购入工厦,建议购入较新、位处零售区、人流量多及承租能力高的单位,升值潜力较高。一般来说,工商铺可承造P按计划或H按计划,还款年期最多三十年,但由于工商铺流通率相对较低,质素颇为参差,故此银行估价相对比较保守,亦没有一套既定的标准,主要视乎物业的优质程度。

另外,现时不少工厦拆售,出现劏盘,买家宜先弄清楚,独立契、分契及劏盘的分别。首先,独立契即是一个楼宇单位一张契,亦即是只有一个业权,这类承造按揭最简单;分契的意思是将一个大单位分为小单位出售,而业主需透过律师行办理,并于土地注册处登记,将一个业权分拆为几个业权,如手续办妥,便可自由买卖,按揭问题不大;劏盘即指一个单位被分成两个或以上的独立单位,而每个单位没有独立的业权,加上业主未必会向屋宇署申请,或会牵涉另一个僭建的问题,因此银行一般不接受劏盘的按揭。因此,在购入工厦单位前,买家最好先了解大厦公契,留意公契上列明之土地用途,是住宅或是商业用途。另外,还要查阅土地注册处记录,可看到业权状况、是否有钉契的情况,还要留意单位有否符合《建筑物条例》的规定,如走火通道、防火、排水及通风系统等。最后,记得购入单位先找银行估价,以免估价不足大失预算。