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【按揭热线】明年楼按市场前瞻

   2018年12月28日(Fri)
2018年12月28日(Fri)
【28Hse.com】  

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

还有数天便踏入新的一年,预祝大家新年进步!上周跟大家回顾今年楼按大事,今次将列点笔者对来年楼按市场的看法:

1、全年楼价5%上落空间

虽然不少市场分析对楼价并不乐观,惟现时令楼市暴跌的负面因素有限,反之是由于环球经济的不稳定性影响其心理质素。对于未来楼价看法,相信关键在于中美贸易战的发展,但以本土的经济及楼市环境来看,现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守,相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生,料明年新年后或出现小阳春,楼价将有5%上落,全年楼市发展平稳。

2、上半年息口3厘或以下

香港的加息周期虽然经已于今年9月展开,但12月并未跟随美国加息,加上美国经济渐见放缓,美联储的加息进程将有可能减慢。

另一边厢,从香港银行的按揭竞争性可看到,银行的资金成本仍算偏低,加上银行结馀仍有760亿元以上的水平,因此香港的加息进程亦料跟随美国平缓发展。预料明年上半年的实际息口维持于2.5厘至3厘水平,年内实际息口不会超过3.5厘,对供楼人士影响轻微。

3、低失业率令楼市难挫

根据以往的楼价周期来看,楼价升跌跟失业率呈反向相关,失业率反映民生状况,如业主失业以致不能供款,连带影响业主出售意欲甚至定价,因而对楼市有显著影响。

举例1997年金融风暴失业率急速上升时,楼价亦插水式下跌,至2003年后失业率持续改善,楼价终见上升轨。近年失业率维持偏低水平,楼价由2008年至2011年上升78.5%。而2017年至今当失业率维持3.2%以下,楼价于同期更累计上升50.9%。现时失业率只有2.8%,是1997年11月后的21年后新低,可见在失业率维持不高于3.2%水平情况下,楼市仍具抗跌力。

4、银行结馀成加息关键

是次香港银行未跟随美联储加息,或会再次引发资金外流的问题。由于港美息差再度扩阔,套息交易频繁容易使港汇触及弱方兑换保证,届时金管局不得不出手买入港元以保卫汇率,但银行体系结馀将进一步缩减。

经络预料,明年上半年银行体系结馀将跌破500亿水平,比现时的763亿再减少34.5%。为使利率正常化,届时银行将再加息,上调1/8厘至1/4厘。