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【按揭热线】建期付款点避抬钱上会

   2018年12月07日(Fri)
2018年12月07日(Fri)
【28Hse.com】  

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

早年新盘畅销,发展商为买家提供多种付款方式,除即供及建筑期付款方法之外,还有不同的发展商按揭计划助买家轻松置业。但当「蜜月期」过去,选用建筑期付款的买家有可能要面对「抬钱」上会和利息支出大增的难题。

试举一个例子,三年前开卖的环海•东岸,提供1,008伙,主打细单位,现在已临近入伙阶段。当年此楼盘相当热销,其中一个原因是发展商推出「开心直通车」的付款办法,只需付5%订金,其后三个月每月缴付楼价0.35%,直至入伙为止,馀下约八成楼价,买家入伙时可选用发展商按揭计划,期内免息,更毋须入息证明。因此当年有多达近六成采用此计划。

假如你是该盘业主,此刻将有三个不同的选择:

(一)使用发展商按揭计划继续供款,但当然按揭利率比银行高出很多,整个按揭年期内的利息支出也相当昂贵。

(二)将单位出售,由于此楼盘因属旧契项目,因此可豁免楼花期内禁售限制,简单来说仍是少数可「摸货」的楼盘。不过,有代理指现时环海•东岸放卖盘已累积达180个,但市场反应冷淡,相信对于出售亦有一定难度。

(三)转按至银行,但这个方法亦不容易。由于银行会以单位成交价或市场估价作为一手楼盘的估值,并以较低者为准。虽然近三年楼价升幅不少,但此情况银行只会用成交价作为单位估值,而按揭成数最多为六成。意味着业主需要抬钱上会才可以转按到银行。

借财仔改变借贷估值准则

那岂不是注定使用此计划的业主要捱贵息?非也,其实还有一个折衷方法,就是可以找财务公司估价并承造两至三个月的短期按揭,然后再立即找银行转按。由于在财务公司承造按揭后,银行不会再以一手成交价作标准,而是以市价作为转按的估价,因此有机会可承造市价的六成按揭而不用「抬钱」。当然,有几点需要注意,第一是财务公司的按揭利息有可能达十厘以上;第二是在财务公司承造按揭亦会登记在田土厅的记录中,不过如只属一按对未来的按揭或成交不会有影响;第三是一般财务公司估价可能较进取,但仍必须注意转按至银行时估价是否足够。

其实,此方法亦广泛适用于选用建筑期付款方法的业主,有需要的朋友可寻找按揭转介公司的帮忙,转介至贴近市价作估价的财务公司及银行,以避免额外支付首期,「抬钱」上会。