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【乱世宝典之三供楼一族(完)】免息供楼法

   2018年11月07日(Wed)
2018年11月07日(Wed)
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开设按揭存款挂鈎户口 闲钱赚高息

本港大部分银行9月底上调最优惠利率(P)八分之一厘,由5厘上调至5.125厘,中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为,是次加息影响轻微,暂不会明显加重供楼人士的负担,他称利率起码要加到比活期存款利率高出2至3厘,即贷款利率升至4厘,届时供楼人士的负担就会开始加重。不过,庄太量表示美国自2015年起已累计加息8次,美国不会长期不断加息,以美国近期的经济数据等因素来看,他认为美国加息周期已差不多到尽头,庄太量估计在馀下时间,美国最多加息2至3次,便完成整个加息周期。■文:香港文汇报记者 马翠媚、殷考玲

面对利率风险上升,在管理财务风险方面,庄太量举例指出以他过往置业的年代,即上世纪80年代初,受全球通胀和石油危机影响,全球利息上升,供楼负担不轻,当年银行亦推出不少解决方案供客户选择,例如加长供款年期,由20年延长至30年,以及由每月还款一次,改为每两星期还款一次,这样还款银码便会摊分成较小的金额。不过,庄太量解释由于本港楼价高企,不少供楼年期一开始已是30年,所以延长供楼期已不太可行。

物业断供或卖楼套现潮难重现

事实上,香港银行承造楼宇按揭时,会根据金管局指引,业主承造按揭时,需以现时利率加3%计算作压力测试,同时每月供款额仍需低于每月入息的六成,所以市场预期若未来两年之间0.625%至1.5%这个加息幅度,相信不会造成业主断供或需要卖楼套现的情况出现。

买新楼借得多 转按需补差价

虽然以目前本港的加息步伐来看,暂未令到供楼人士负担明显增加,但供楼仍是一般香港家庭最大的负债,在加息持续预期下,供楼人士仍有方法管理利率上升带来的风险。中原按揭董事总经理王美凤表示,近年发展商均有提供高承数按揭予买家,买家通常头几年都享受到低息优惠,但低息优惠过后便会进入高息还款期,所以有部分买家会考虑转按到银行,以回归贴近市场水平的利率。王美凤指出,业主转按时要留意,转按后有可能会降低按揭成数,例如由原先跟发展商可做到八成按揭 ,转去银行后只做到五成按揭,届时业主便要填补首期差额。不过,王美凤称业主考虑转按时,可先到银行将物业估价,再比较现有馀下的按揭额有几多,一般在楼市仍有升幅的情况下,转按后通常不需要补首期差额或所补贴的金额不多,所以王美凤表示要趁楼市还在升的预期之下进行转按。

按揭存款挂鈎户口有上限

另一方面,王美凤表示按揭存款挂鈎计划也是近年协助供楼人士减轻利息负担的方法之一,按揭存款挂鈎计划是向按揭借款人提供一个高存息户口,存息与按息相同水平,如用家将额外资金存进户口,便可赚取高存息收入以抵消按息支出,等同可以减低净按息,达到减轻利息支出的效果。不过,王美凤指出此类按揭存款挂鈎计划一般设有存款金额上限,通常为未偿还按揭额的一半,但胜在够弹性,可以随时存入或提取存款。