2024-04-25 28HSE 编辑部
一手楼近年主导楼市，不少新盘推出超长成交期，业主可以「先住后付」，究竟这种付款方法是否最著数？有甚么隐藏费用要注意？
「先住后付」是一种延长成交期的付款方法，通常适用于特色单位或独立屋等楼价较大的单位。当买家签署买卖合约时，需要先付楼价若干成数的订金，剩馀金额则需于指定年期过后缴付，让买家不用即时供款，便可入住单位。「先住后付」最吸引人之处是以少部份首期去置业，并且有较长的时间去安排资金。
的确，此方法对换楼客十分吸引，因他们可以先缴付较少的首期入住新屋，之后再有更多时间让他们放售现有单位，避免同时要供两层楼，减轻供款压力。然而先住后付的形式有不少细节要留意，准买家要留意合约上可能出现以下隐藏费用。
假设发展商提出1,400日的先住后付计划，通常买家在签署临约时，需要支付楼价5%，再于若干天数后支付5%，馀下楼价90%则在买方签署临约后1,400日内支付。以一个3,000万元单位计算，即在短期内只需支付300万元便能置业。
许可证费用回赠不计算在合约楼价内
不过，买方需要签署由发展商律师拟定的物业准用许可证才可以入住，要支付楼价若干成数作为许可证费用，假设物业准用许可证费用为楼价10%，3,000万元物业即要支付300万元（1,000万元x 10%）。一般在完成交易后发展商会以回赠形式发还。3年后申请按揭时，由于「许可证费用」回赠不计算在合约楼价内，银行会把这5％回赠扣减楼价后才计算贷款额。假设住宅合约价为3,000万元，5％「许可证费用」，即150万元，准业主3年后临成交前申请5成按揭，银行只会以2,850万元计算贷款额，即1,425万元，而不是以3,000万元计算；而如果「许可证费用」回赠是成交后才发放，买家便需要准备多75万元首期。
此外，买方可能要支付发展商相等于楼价若干百分比的占用物业金，一般为每年缴交一次。假设合约要求每年缴交5%作为占用物业金，楼价为500万元，即业主需要每年支付25万元作为占用物业金(500万元x 5%)。如果顺利完成交易，可以回赠形式发还。
再者，部份发展商会以租约形式要求业主在入住期间支付「租金」，形式类似像签署租约，例如早前有发展商提供61至270日的租期，期间的总租金为楼价的10%，分10期缴付。
一堆不能发还的杂项开支
先住后付可能涉及一些不能发还的杂项开支，例如物业的开支如管理费、差饷、地租等开支，一般也需要由买方负担，使用付款计划前要先行计计数。虽然大部份先住后付入住期间所缴付的金额能够在楼价中扣除，但买家仍需要更仔细财务规划，才能完成整个付款程序，另外要考虑估价等因素。以上例子只供参考，大家买入单位前，应留意价单及各项付款方法。
若涉及发展商任何优惠或回赠，例如管理费津贴、律师费回赠、赠送家私礼品包，只要这些「着数」不是反映在合约楼价上，银行一律会扣减楼价后才计算贷款额。
有用
