2024-04-19 易发睇楼团
受加息在即及疫情仍未明朗的阴霾气氛笼罩，近月楼市呈走下坡之势，加上新盘定价贴近二手市场及移民潮的带动，新闻偶有「蚀让」成交或「劈价」放售的报导。另一方面，差估署公布6月份私人住宅售价指数连跌2个月，创近4个月最大单月跌幅。成交价下跌，将影响未来估价指标，对楼市发展及买卖双方影响深远。
估价对物业买卖相当关键，皆因银行是以物业估价决定最终批出的按揭成数及借贷额。理论上估价越低，银行批出的贷款额或相应减少，买家的首期开支则随之增加。假设某单位成交价为800万元，买家原打算承造8成按揭，首期为160万元，借贷额为640万元。但银行的估价只有750万元，若按揭成数不变，首期要增加至200万元，借贷额为600万元，即首期开支增加了40万元或25%。
而银行沿用的估价行不尽相同，衡量物业估值的准则亦各有千秋，但基本上影响物业估价的因素可分为物业的类型、质素、附近的成交等。若楼价及成交价持续下跌，或会影响未来物业估价走势。另一方面，银行对村屋、单幢楼、交投稀疏或非优质物业的估价较普通私人楼审慎，若买家购买相关物业并承造高成数按揭，按保公司或会再重新进行估价，而且态度或比银行更为审慎。此外，最近新盘热卖，当中有大部份买家选用建筑期付款方式入市，好处是可以待物业成交时于银行以高成数按揭上会，首期开支大大减低。不过，要注意如楼市正值下行周期，银行有机会重新估价，或令估价低于买入价，买家需要抬钱上会，首期开支大大提高。
如买家在申请按揭时遇到估价不足的问题，方法有二。第一是考虑抬钱上会，填补首期开支增加的部份，但前提是要有足够的备用资金；第二是增加按揭成数，例如由原本按揭成数8成增至9成，前提是原本未打算借到尽。更折衷的办法是在签定买卖合约前已找银行为物业进行估价，若估价不足尝试向卖方大胆还价，以及考虑其他银行寻找更高的估价。最后，建议买家凡入市置业前，都要量力而为及衡量自身及经济环境，尽可能预留多些备用资金以备不时之需。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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