2024-04-25 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百七十二期 2022年5月18日] 市场相当关注美国加息消息，然而「不加不加还须加」，一如市场预料，美国联储局宣布加息0.5厘，联邦基金利率区间提升到0.75厘至1厘，是22年来首次加幅达到半厘。
此外，联储局亦宣布由6月开始缩减资产负债表，每个月缩表上限475亿美元，9月将会扩充至$950亿美元，以推升长期利率，提高企业融资成本，从而令美国金融环境收紧。
那美国开始加息，香港会跟随吗？本港银行暂时未有加息，不过金管局总裁余伟文说，美国加息一段时间之后，港息便跟升，而今次港息上升的时间，可能较上次加息周期快，呼吁市民置业时小心。
事实上，当美国加快加息步伐，香港无奈要跟随，受到影响的事有很多，包括借私人贷款、大学生的免入息审查贷款、信用卡逾期还款罚息的年利率等，当中最多人留意的必然是加息对供楼人士的影响。
若然利率上升的话，对业主有什么影响呢？以现时香港的情况来看，由于香港通胀问题不严重，即使要跟随跟息，加息幅度会较为温和，预期是次美国加息对本港楼市实际影响不大。
现时不少供楼人士选用港元银行拆息按揭（H按），然而H按所参考的香港银行同业拆息（HIBOR）较为波动。当美国踏入加息周期时，HIBOR利率会上升，H按用家会受到影响。
目前大型银行H按息率低至H加1.3厘，H按计现时实质利率约1.5厘，以HIBOR上升至1厘，实际按息2.3厘为例子去计算，究竟每月供款会增加多少呢？
以百万元楼按，还款期30年计算，每月供款会由$3,451上升至$3,848，相差$397，升幅11.5%。相比之下，实际利率相对较低，H按的供楼人士开支未算有所大增。
每次讨论加息影响时，往往把焦点集中在对按揭供款增加，而忽略了其实都会导致部分上车人士未能通过银行压力测试的。压力测试的推出是要为按揭借款人增加应对加息的防守力，以防止市民因利息上升而无力供楼，因此亦有助银行降低信贷风险。
加息周期下，是买楼入市好时机吗？其实是用作自住的话，置业前做好预算，计好数，几时都是入市好时期，因为供楼时间很长，楼市中途难免会升升跌跌，楼价的升跌不影响住屋需要。
中原城市领先指数(CCL)最新录得181.25（反映2022/05/02至2022/05/08 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.82%，较上年同期下跌1.32%。
四个分区均录得跌幅，当中新界(西)区跌幅最多，按周下跌1.90%，最新录得167.65，较上年同期下跌2.80%。反之跌幅最少的是港岛区，按周下跌0.73%，新报186.83，较上年同期下跌2.66%。而九龙及新界(东)区分别录得175.75及193.92，按周分别下跌1.24%及1.46%，较上年同期分别下跌2.56%及1.58%。
-- 北角健威花园2房$810万离场 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，刚易手为北角健威花园C座高层06单位，实用面积456平方尺，建筑面积514平方尺，2房设计，单位眺望南面开扬景，成交价$810万，实用面积平均尺价$17,763。
-- 沙田河畔花园$452.5万沽 --
中原地产河畔花园分行经理曾展鹏表示，日前促成沙田河畔花园C座中层05室成交，实用面积269平方尺，建筑面积385平方尺，2房，原叫价$458万，后减至$452.5万易手，实用面积平均尺价$16,822。
-- 西半山福临阁高层户 成交价$750万--
美联物业西半山西营盘站分行首席高级营业经理陈凯廸表示，日前录得西半山福临阁高层D室成交，实用面积394平方尺，建筑面积约为535平方尺，单位景观开扬，成交价$750万，实用面积平均尺价$19,036。
-- 天水围嘉湖山庄3房套 $658万获承接--
祥益地产高级分行经理林家伦表示，新近促成天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 5座高层B室易主，实用面积630平方尺，3房连套房，获区内客以$658万承接单位，实用面积平均尺价$10,444，属于市价成交。
-- 元朗柏珑II再加推 周五首轮售428伙 --
由信和发展的元朗柏珑II，加推3号价单涉122伙，实用面积352至974平方尺，价单定价$775.2万至$2,129.5万，价单尺价$20,312至$24,031，扣除最高16%折扣优惠后，折实售价$651.16万至$1,788.78万，折实平均尺价$17,062至$20,186。发展商同时公布首轮销售安排，将尽推3张价单合共428伙，于本周五(20日)开卖，将于本周四(19日)截票。
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