2024-04-23 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百五十五期 2022年1月12日] 不知道大家有没有印象，在去年底有律师行因前职员被指挪用客户款项，以及律师楼帐目不清，遭律师会介入接管，银行户口包括银行按揭的资金亦被冻结，因而令部分买家未能完成交易。
为什么买家的按揭贷款会在律师楼户口？一般的情况下，买家先要签署临时合约，以及支付临时订金（即是细订）；其后买卖双方在签署临时合约后14日内签署正式买卖合约，买家一般会透过律师缴付厘印费及加付订金（即是大订）。
于成交日，买家须缴付楼价尾数及签署楼契。如果有申请按揭的话，银行会安排于成交日前放款至买家代表律师，再由律师代向卖方付楼价。但一旦律师楼营运出现问题时，客户双方是没有保障的。
有见及此，金管局向银行机构提出了一套新的物业买卖支付安排建议方案，并就方案正式进行业界咨询。在新的方案下，买卖双方的资金，容许银行间直接过数，不再经律师楼处理，以减少风险。
买楼涉及大额金钱，交易极其复杂，究竟新建议是如何操作？又是否安全呢？新方案先从二手楼宇交易着手，包括住宅车位和转按，暂并不包括一手楼宇的交易，这简单分为卖家有未偿清按揭，以及卖家没有未偿清按揭2个情况。
若卖家有未偿清的按揭，买家按揭款项于完成交易日，将经由「港元结算所自动转帐系统（CHATS）」，由买家的按揭银行直接过户到卖方按揭银行，令卖方清还按揭。
如果扣除按揭贷款后仍有馀额的话，馀下的款项将由卖家按揭银行经CHATS过数至卖家指定银行户口。至于物业交易的尾数，买家可以银行本票直接向卖家支付。
假若物业卖家没有未偿清按揭，基本上与上述过程一样，只是少了偿清按揭部分。到成交日期，买家的按揭贷款款项将经CHATS转数到卖方的银行帐户，尾数同样经由银行本票向卖家支付。
银行公会现正就方案进行业界谘询，至明年1月17日，视乎银行业界和其他持份者意见，方案有机会作出修订和微调。新安排首阶段料于定案后3至6个月落实，即预计最快今年下半年正式实施新安排。
新安排下，律师同样制定买卖合约、查册、提供专业意见，以及解释交易流程等工作，当律师完成所有尽职审查后才通知放款，即是说与现行的做法没有太多分别，只是会增加银行行政处理工作，对物业成交期大致没有影响。
究竟这是一个好措施吗？事实上，这可以保障整个买卖当中各方的利益，整个程序变得简单快捷，让交易能够畅顺地完成，稳定楼宇市场买卖双方的信心，无疑是一件好事。
中原城市领先指数(CCL)最新录得186.19（反映2021/12/27至2022/01/02(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.89%，较上年同期上升4.52%。
四个分区只有新界(东)区录得跌幅，新报201.78，按周下跌0.07%，较上年同期上升8.23%。反之，新界(西)区升幅最多，最新录得175.36，按周上升1.92%，较上年同期上升7.52%。而港岛及九龙区分别录得192.08及179.31，按周上升1.80%及0.22%，较上年同期分别上升2.43%及1.47%。
-- 北角金山阁开放式 成交价$418万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角金山阁成交，单位为高层B室，实用面积180平方尺，开放式间隔，原开价$430万，后减至$418万沽出，实用面积平均尺价$23,222。
-- 屯门迈亚美海湾低层户 $530万易手 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近促成屯门迈亚美海湾5座低层D室，实用面积489平方尺，2房，获区外首置客以$530万承接单位，实用面积平均尺价$10,838，属市场价成交。
-- 大埔太湖花园3房 $870万获承接--
世纪21宇田地产高级客户经理蔡伟文表示，日前促成大埔太湖花园8座中层A室成交，实用面积590平方尺，3房连套房，以$870万获承接，实用面积平均尺价$14,746。
-- 屯门兆麟苑2房 $433.8万易主--
祥益地产高级分行经理黄文乐表示，日前录得屯门兆麟苑E座低层10室，实用面积401平方尺，2房，累减至$433.8万（自由市场价），实用面积平均尺价$10,818，属市价成交。
-- 九龙塘礼著上载楼书 --
由同创集团发展的首个住宅项目礼著上载楼书，项目位于九龙塘窝打老道146号，提供2座洋房，实用面积同为5,183平方尺，外连近千尺花园，并设天台、梯屋、庭院及停车位。
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