坚守高地价东涌地流标

特首：无须出台特别政策遏抑土地价值

本港衍生「上车难」、劏房盛行等连串房屋及社会深层次矛盾问题，其中一个原因是源自港府的高地价政策，面粉价高，面包价当然更高。港铁东涌牵引配电站物业发展项目昨宣布流标，业内人士分析，今次流标主因是政府定下的补地价水平过高及分红比例太进取，加上东涌线延线要8年后才通车，各项因素均减低发展商追价兴趣。特首林郑月娥昨在传媒访问中谈及房屋供应问题时，表明无意改变坊间所指的高地价政策，认为不觉得应出台特别政策，遏抑土地价值。政府发言人昨亦回应称，东涌地皮流标影响不大，料今年房屋供应仍会超标。

●香港文汇报记者 颜伦乐

东涌牵引配电站物业发展项目在10月29日截标，当日现场有5间财团入标，包括长实、恒地、华懋、新地及信置等，但港铁罕有地未有即日公布标书数目，到翌日才公布收到5份标书，其举动已惹来市场揣测，有评论预言极大可能会流标。及后港铁亦一反传统，于事隔7日后才公布结果，结果一如所料地皮流标收场。

官地流标，无论住宅地或商业地，近年其实不罕见，不过港铁对上一次的住宅地皮流标，却要数到2014年1月的轻铁天荣站项目，距今已有7年。而过去流标，港铁一般都会作出解释，例如指标书内容不符合要求，又或指发展商开出条件不理想令港铁无法收回成本等等，但今次东涌项目则没有相应的交代，只简单宣布不接纳任何标书文件，招标透明度下降外，亦令流标原因变得神秘。

市场批补地价分红心雄

中原测量师行张竞达认为，今次项目流标主因是补地价过高，港铁分红亦较进取，令到发展商出价有保留。此外，拟建的东涌线延线目前尚未动工，距竣工仍有一段时间，加上地皮位置比较偏离市中心，而东涌楼价向来低水，升势较其它地区温和，亦因而令发展商出价较保守。

据了解，项目虽然有靠近东涌东站的地利，但其实该站仍未动工，政府年初更预料要到2029年才启用，若先发展住宅，居民就要先用其他路面交通，预计落差1至2年。不过，即使基建未完善，项目市传补地价却已高达47.65亿元，折算每方尺约5,072元，相比去年10月日出康城13期每方尺补地价约3,600元高出四成，而当日13期的每尺补价已是区内新高。

除补地价外，发展商还须就分红比例向港铁提出建议，分红比例不得少于15%，并须以价高者得的「一口价」决定胜负，最少为2.5亿元。而连同补价，市场此前对地皮估值介乎56亿至75.2亿元，每平方尺楼面地价约6,000至8,000元。

对此，一众测量师齐指政府索价过高是流标的主因（见另稿），不过有意思的是，特首林郑月娥在昨日播出的电视访问中，就为政府的地价政策辩护，表明无意改变坊间所指的高地价政策，认为不觉得港府应出台特别政策，遏抑土地价值。她解释指，香港的房屋市场一分为二，当中七成是公营房屋，涉及政府行为，另外三成私营房屋，很多人喜欢来港置业，政府会提供更多土地，供应较为充足，令楼价不会推得太高或太快。

港府：财年供应已超标

由于今次东涌牵引配电站项目供应量最高达1,800伙，属于今年政府卖地计划的重点，今次流标令市场人士忧虑或会影响政府全年供应目标。而在港铁今年计划推出的3幅铁路项目（合共4,050伙）中，有两幅来自东涌，除牵引配电站项目外，另一幅巨无霸东涌东站1期仍未推出，这幅地皮的推出时间会否受流标影响亦备受关注。

一旦本财年上述两幅东涌地未能成功标售的话，那么本财年的供地将会变得完全倚重私人发展项目，情况将非常不健康。但政府发言人回应指，截至第3季，本财年私人房屋用地供应可提供约13,700伙，已超过全年供应目标12,900伙。今次东涌项目未能如期推出，对本年度私人房屋土地总供应影响不大。发言人补充，政府会继续加快造地建屋的步伐，预期在第四季仍会有不同来源的用地推出。